Пока данные 2026 года только формируются, я залез в прошлый год. Последние пару недель собираю и считаю цифры для одного масштабного проекта. Увидел важное для себя и для рынка, делюсь.

В 2025 году в России ввели 63,5 млн м² индивидуального жилья. Многоквартирного 44,6 млн м². Разрыв в полтора раза.

И это не сезонное колебание. В 2020-м было 38,7 против 42,4, МКД впереди. Дальше ИЖС пошёл резко вверх: 49,1 в 2021-м, 57,2 в 2022-м, 59,0 в 2023-м, 62,3 в 2024-м. А многоквартирное всё это время стояло в коридоре 42–52 млн м². Подчёркиваю: ИЖС не забрал долю у МКД. Он вырос рядом, на своём спросе.

В Подмосковье тоже самое. Общий ввод в области сжимается: 14,1 млн м² в 2022 году, 12,49 в 2023-м, 11,4 в 2024-м, 10,4 в 2025-м. Минус четверть за три года. А доля ИЖС внутри этого сжатия растёт, с 61,6% до 69,7%. В 2024-м из 11,4 млн м² на индивидуальные дома пришлось 7,95.

И вот формат, который вышел на первое место, до декабря 2025 года жил без своих правил. Смотрим на многоквартирный дом: 214-ФЗ, эскроу, проектное финансирование, проектная декларация, экспертиза, реестры, ответственность застройщика. Каждый шаг описан.

А ИЖС тринадцать лет жил по принципу «нарезал сотки, продал». Отсюда посёлки с единственным въездом. Скважина у каждого забора и ни одного очистного сооружения. Школа в двадцати километрах. Дороги, которые никому не переданы и потому не обслуживаются. Я не в претензии к тем, кто так делал, сам начинал в этой логике. Рынок был устроен так, что это было законно и выгодно.
Дальше цифра, которую почти не обсуждают. Ввод ИЖС в первом полугодии 2026-го: минус 28,6%. Прогноз ДОМ.РФ на 2026 год снижен до 49 млн м² против 63,5 годом ранее.

Вижу две вещи. Спрос снижается, а требования к продукту растут. Самое грустное сочетание из возможных для девелоперов: делать надо больше и дороже, а покупателей меньше.

Когда формат становится основным, государство приходит его регулировать. Потому что миллионы людей живут там, где нет ни дорог, ни очистных, ни школ, и это уже проблема региона, а не собственника.

С многоквартирным домом такой переход занял пять с половиной лет и переписал состав игроков. Про это отдельный разговор, с цифрами, сейчас не буду. А в Подмосковье отсчёт по ИЖС уже пошёл: в декабре 2025-го вышли два постановления, расскажу про них завтра, и так длинный пост вышел.

Вообще есть идея два месяца все разбирать по порядку. Цифры рынка и что они значат. Нормативные требования, что конкретно придётся построить. Откуда берутся данные по участку. Сроки по этапам. Деньги: модель, банк, проектное финансирование. И отдельно, что делать, если ваша земля уже в КРТ.
Поехали!