Друзья, разбираем базу загородного рынка Московской области. Не выборку, не «топ-50 посёлков», а сплошной проход по всем источникам.

Получилось 893 объекта, свели их на интерактивную карту(сразу скажу, что это не вся картинка, но выборка уже репрезентаитвная). Коттеджные посёлки, дачные нарезки, комплексы ИЖС, проекты КРТ. Из них 786 в активной продаже, 52 округа, 165 застройщиков и операторов.

Показываю, что внутри. Медиана цены сотки по области — 210 000 ₽. А средняя — 334 000. Разница в 1,6 раза, и это главная ловушка рынка: если считать «в среднем по МО», вы получите неправильный ответ всегда.

Что дал разбор по секторам. Северо-восток — медиана 130 тысяч за сотку. Юг — 259 тысяч. Вдвое. А внутри запада вообще две разные планеты: Рублёвка и ближнее Минское дают лоты по 2–3 млн за сотку, Можайск и Руза на 120 километрах — по 60–110 тысяч. Медиана по западу 110 тысяч, средняя 329. Считать такое одним числом бессмысленно.
Ещё одна цифра, которая меня зацепила. Раменский округ — 102 объекта, Истра — 98. Два округа держат 22% всей области. По трассам плотность ещё выше: Новорижское 125 объектов, Новорязанское 106, Каширское 105. Три направления — треть рынка. А в 30 округах меньше десяти объектов на округ.

Земля без подряда — по-прежнему базовый продукт. 262 объекта заявляют её прямо, ещё 261 просто не раскрывает модель — значительная часть оттуда же. Обязательный подряд встречается у 105 объектов, это 12% рынка. И внимание: у объектов с подрядом самая низкая цена сотки, 247 тысяч против 331. Логика простая — подрядчик даёт скидку на землю и забирает маржу на доме.

Разрыв между коттеджным посёлком и ДНП — почти трёхкратный. 412 тысяч за сотку против 149. При том что ДНП сидят дальше: 68 километров против 41. Часть разрыва — локация, но не вся. Остальное — цена упаковки: концепция, сети, УК, въездная группа. Вот эта история и есть девелопмент, всё остальное — нарезка.

Теперь моё заключение по всей базе, и оно неприятное.

Рынок Московской области — это не рынок девелоперов. Это рынок фи-операторов нарезки. Десять крупнейших игроков держат 250 объектов, 28% базы. Но ни один из них не застройщик в нормальном смысле слова: берут массив, режут на лоты, подводят минимум коммуникаций, продают. Дальше как получится.

Доказательство в цифрах. Застройщик определён у 68% объектов, а юрлицо с подтверждённым ИНН — только у 33%. Каждый второй продавец сидит за россыпью проектных компаний, ТСН и ИП. Остатки не публикует практически никто: число участков раскрыто у 13% объектов, сколько продано — у 4%. Суммарно по тем, кто раскрыл, набралось 29 311 участков на 3 744 гектарах. Реальный объём рынка кратно больше, просто его никто не показывает.
И вот на этом фоне — то, из-за чего я всю базу и собирал. Проектов КРТ ИЖС в базе всего пять. Но объём у них 1971 участок на 220 гектарах. Средний проект КРТ на порядок крупнее среднего коттеджного посёлка.

Нормативка достроена в конце 2025 года: ПП МО № 1734-ПП об обязательном режиме КРТ ИЖС и № 1822-ПП по требованиям к таким проектам. Московская область как всегда законодатель моды. Значит, в 2026–2027 поток таких территорий пойдёт вверх — и это единственный сегмент, где рынок меняет структуру, а не просто дорожает.

Ещё раз, чтобы было понятно. Пока рынок занят мелкой нарезкой по 20–80 участков, крупный формат почти пустой. Заходить туда надо сейчас, а не когда там будет 200 проектов и своя медиана по сотке.

Если у вас есть площадка в Подмосковье и вы не понимаете, во что её разворачивать — земля, подряд или полноценный КРТ, — напишите мне лично @Porotckii_lab. Нужно заключение по вашему участку, посмотрим и разберем по всем критериям застройки (сколько можно построить и какая будет прибыль), что реально происходит именно с вашим участком, в вашем округе 🤝

#СтандартКРТ #дневникнаставника