Мой прогноз и взгляд на рынок недвижимости в 2026–2028
Я не люблю делать вид, что всё отлично, когда это не так. Поэтому сразу к делу — с цифрами, которые я проверил по официальным источникам.

ЧАСТЬ-1

На сегодня, 20 мая 2026 года, ключевая ставка Центробанка составляет 14,5 процента. Её снизили 27 апреля, а до этого, в марте, было 15 процентов. Если посмотреть на динамику за последний год, мы прошли большой путь вниз: ещё в мае 2025 года ставка держалась на уровне 21 процента. За год её понижали девять раз, и сейчас она впервые за долгое время опустилась ниже пятнадцати. Инфляция на конец марта — 5,86 процента, то есть постепенно замедляется.

Что дальше? По базовому прогнозу Банка России, к концу 2026 года мы увидим ставку 11–12 процентов, в среднем за год — около 14–14,5 процента. В 2027 году ожидается уже 8–10 процентов, а в 2028-м — 7,5–8,5 процента. При условии, что инфляция вернётся к цели в 4 процента. Есть и альтернативные, более жёсткие сценарии, но официальный прогноз регулятора именно такой. Это значит, что мы сейчас на переломе: деньги постепенно дешевеют, и к 2027 году ипотека может стать значительно доступнее.

Теперь о том, что происходит на земле. В Московской области механизм комплексного развития территорий, или КРТ, уже не экспериментальный тренд, а реальная сила. По данным аналитиков «Метриум», прямо сейчас строится 51 проект КРТ — это на 27 с половиной процентов больше, чем год назад. Доля квартир в таких проектах выросла с 37 до 44 процентов от всего строящегося жилья в области. Квадратный метр в проектах КРТ стоит чуть дешевле среднерыночного — около 226 тысяч рублей против 232 тысяч. Всего в Московской области в стадии реализации или планирования находится больше 280 проектов КРТ общей площадью свыше 32 миллионов квадратных метров. Это 15 процентов от всего градостроительного потенциала КРТ по стране.

Параллельно огромный рост показывает индивидуальное жилищное строительство. В 2025 году в России ввели 466 тысяч частных домов общей площадью 63,5 миллиона квадратных метров. Это в 1,8 раза больше, чем в 2020 году. Доля ИЖС в общем объёме ввода жилья достигла 59 процентов, тогда как годом ранее была 53 процента. При этом многоквартирные дома, наоборот, просели на 2 процента. Лидером по вводу частных домов стала Московская область — 56 тысяч домов, почти 10 миллионов квадратов. За ней следуют Татарстан и Башкортостан.

Однако правила игры для ИЖС с 2026 года ужесточились. С первого февраля первым обязательным этапом при оформлении недвижимости по «дачной амнистии» стало присвоение объекту официального адреса. В Подмосковье до 2029 года запущен эксперимент: всех новых собственников земли под ИЖС информируют о предельных характеристиках домов, и если построить с нарушением — такой дом не зарегистрируют. С первого квартала 2026 года Центробанк ужесточил выдачу ипотеки на ИЖС для заёмщиков с высокой долговой нагрузкой. А с первого сентября 2026 года вступает в силу федеральный закон, который вносит серьёзные изменения в градостроительное законодательство, в том числе в части ИЖС. Так что эпоха «строй как хочешь» заканчивается.

Вместе с тем ИЖС: рекорды и новые правила. Индивидуальное жилищное строительство сейчас — главный драйвер рынка:
- 2025 год: в России ввели 466,2 тыс. частных домов площадью 63,5 млн кв. м. Это в 1,8 раза больше, чем в 2020 году (294 тыс. домов).
- Доля ИЖС в общем объёме ввода жилья достигла 59% (годом ранее — 53%). При этом сектор многоквартирных домов (МКД) упал на 2%.
- Лидер по вводу частных домов — Московская область: 56 тыс. домов (9,7 млн кв. м). Второй — Татарстан (17,6 тыс.), третий — Башкортостан (почти 17 тыс.)