Как я принимаю решение о входе в проект. И почему «нет» — это тоже результат

За 13 лет в девелопменте я насмотрелся на людей, которые заходили в проекты на эмоциях.
Участок красивый. Локация нравится. Продавец убедительный. И человек подписывает договор, не понимая, что именно он покупает. Потом разбираемся — юридические документы «грязные», ВРИ не то, маржа не бьётся. Месяцы потеряны. Деньги потеряны. Нервы потеряны.
Я сам через это проходил. И именно поэтому несколько лет назад выстроил для себя систему, которая не даёт войти в проект вслепую.
Называю её матрицей принятия решения.
Пять блоков. Каждый оцениваешь от 1 до 5.
Первый — локация. Транспорт, инфраструктура, экология, перспективы района.
Второй — юридика. Право собственности чистое? ВРИ соответствует? Нет обременений, охранных зон, скрытых ограничений?
Третий — финансы. Маржа выше 25%? Потенциал участка достаточный? Себестоимость реалистичная — не оптимистичная, а именно реалистичная?
Четвёртый — рынок. Есть платёжеспособный спрос? Конкуренты не задавили локацию?
Пятый — команда и ресурсы. Есть нужные компетенции или возможность их привлечь? Есть доступ к финансированию?
Максимум — 25 баллов.

✅Выше 18 — берём в детальную проработку. 15–18 — только если понимаешь, как конкретно устранить слабые места.
❌ Ниже 15 — ищи другой участок. Без сожаления.

Эта матрица не гарантирует, что проект будет успешным. Она гарантирует другое: ты не войдёшь с закрытыми глазами. А в нашей нише это уже принципиально важно.
Умение сказать «нет» плохому проекту — это не слабость. Это и есть профессионализм.

Что делать прямо сейчас:
Возьми любой участок, который рассматриваешь. Выставь оценки честно: 3 — нормально, 5 — отлично, 1 — серьёзная проблема. Не округляй в свою пользу.
По каждому блоку с оценкой ниже 3 — запиши конкретное действие, которое поднимет оценку до 4. Если такого действия нет — это стоп-фактор. Не условие, не риск. Стоп-фактор.
И введи для себя правило: ни один проект не идёт в детальную разработку без заполненной матрицы. Это 2–3 часа работы, которые сэкономят вам месяцы и миллионы.

🇷🇺 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов. @KPorotckii
t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ