КРТ: ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ – КАК СЧИТАТЬ ЭКОНОМИКУ ПРОЕКТА

С таким запросом за последнюю неделю пришло два клиента земля которых попала под КРТ. Решил написать про этот пост, думаю сейчас многим будет актуально.

Итак, финансовая модель проекта КРТ принципиально отличается от обычного девелопмента.

Что добавляется в структуру затрат при КРТ:
1. Затраты на разработку ППТ и ПМТ (от 3 до 15 млн руб. в зависимости от площади)
2. Плата за изменение ВРИ (рассчитывается по УПКС — удельным показателям стоимости капитального строительства)
3. Обязательства по строительству социальной инфраструктуры (по ДКРТ)
4. Затраты на выкуп или переселение правообладателей (если есть)

УПКС — ключевой показатель для КРТ в Московской области. Распоряжение МИО МО 15ВР-2453 от 28.11.2022 утвердило удельные показатели для разных видов использования. Это база для расчёта платы за изменение ВРИ.

Типичная структура финансирования КРТ-проекта. Собственный капитал 20–30% от бюджета. Проектное финансирование (банк): до 80%, Средства дольщиков через эскроу(по мере продаж).

Ключевой принцип: при КРТ часто появляется возможность строить больше (выше пятно застройки, выше этажность), что увеличивает выручку. Но одновременно растут затраты на инфраструктуру. Финмодель должна честно отражать оба эффекта.

Точка безубыточности в КРТ-проектах, как правило, наступает при продаже 40–50% объёма — это важно для кредитного ковенанта с банком.

ПЛАН ДЕЙСТВИЙ:
1. Скачайте действующие УПКС для вашего региона (Московская область — Распоряжение 15ВР-2453). Рассчитайте ориентировочную плату за изменение ВРИ для вашего участка.
2. Добавьте в финмодель три дополнительные строки: ППТ/ПМТ, плата за ВРИ, соцобязательства по ДКРТ. Посмотрите, как это меняет маржу.
3. Проверьте: при каком % продаж проект выходит в ноль? Если это выше 55% — банк может отказать в ПФ. Нужно пересматривать концепцию или структуру затрат.

P.S. В одном посте все нюансы не расскажешь, но все же думаю что получается давать вам пользу даже в таком формате мини постов.

Если вы хотите знать про работу с КРТ больше, или ваша земля уже попала под эту программу, то напоминаю, что 1 апреля стартует второй поток обучения программы «КРТ для бизнеса». Осталось два места, присоединяйтесь 🤝 пиши слово «поток» и я пришлю подробную информацию по курсу в личные сообщения

📌 IPM | LAB — Лаборатория девелопмента. Разработка и сопровождение сложных девелоперских проектов.
🇷🇺 t.me/expert_developer — ПРОСТО ПРО ДЕВЕЛОПМЕНТ