Величко LIVE

Мы тут открываем набор на осенний поток курса «Система продаж девелопера: от менеджера до директора по продажам» от Этажи Девелопмент. Обучение начнётся 27 октября.

Лекции буду проводить все наши эксперты по продажам, соответственно я сам буду вести несколько уроков.

Курс поможет выстроить продажи как единую управляемую систему и связать работу с клиентами, командой, партнёрским каналом и продуктом с финансовым результатом проекта.

Участники получат:
▪️алгоритм системной работы с клиентом — от первого контакта и диагностики потребностей до встречи и сделки;
▪️инструменты управления воронкой, конверсиями, план-фактом и отклонениями;
▪️подходы к найму, адаптации и развитию менеджеров через метрики;
▪️модель эффективной работы с агентским каналом по структуре AJM;
▪️практику управления продажами через CRM, отчётность и смежные функции;
▪️инструменты самодиагностики системы продаж и разработки плана улучшений для собственной компании.

14 живых онлайн-уроков и 3 практических интенсива.
Записи занятий и материалы к урокам будут доступны на учебной платформе, а задать вопросы и обсудить кейсы можно будет в закрытом чате с преподавателями.

🖱Подробности, программа и условия участия — на сайте. Пишите Ивану @ivan_zholudev , руководителю по работе с клиентами.

Муза, скажи мне об изворотливом муже, который
Долго блуждал по земле, разорив цитадель Илиона...

Решил взяться за «Одиссею», полез выбирать перевод - и, как обычно, провалился в кроличью нору ведь от от него зависит осилишь ли ты столько страниц стихов и в целом - какую книгу ты читаешь.

Есть три основных переводчика, которых я рассматриваю:

- Василий Жуковский (1849): монументальная классика из школы. Певучий, убаюкивающий слог, былинный пафос, старинные слова («очи», «длани») и атмосфера величественной сказки. Самый распрорстаненный перевод, выполненный в 19 веке. Перевод осуществлялся с немецкой версии, и максимально адаптирован под классическую русскую поэзию.

- Викентий Вересаев (1953): суровый реализм. Перевод делал писатель и врач, поэтому текст очищен от слащавости. Здесь всё кинематографично, дерзко, с живыми страстями, физиологией и драйвом настоящего боевика бронзового века. Там где пошлость - пошлость, где кровь - кровь. Мой фаворит.

- Григорий Стариковский (2026): свежий современный взгляд. Минимум музейной пыли, живой разговорный ритм, ирония, а сам Одиссей - не благородный рыцарь, а изворотливый хитрец. Ирония, современные словечки и обороты. Сейчас очень ценится как свежий взгляд.

Чтобы не гадать на слух, я собрал прямое построчное сравнение самых ярких сцен (от штормов и драк до пикантных сюжетов) в одну наглядную таблицу. Разница в подаче колоссальная, а уж читается кардинально по-разному.

🔗Таблицу со сравнением прикрепил по ссылке🔗 и свое мнение что лучше, что хуже выделил цветом.

Заметки после защит проектов best-use

Сделал уже прилично бест-юзов (когда есть участок и надо изучить и сформироать лучший сценарий что на нем строить) за последние годы, и в какой-то момент понял, что от проекта к проекту повторяются одни и те же развилки. Делюсь тем, с чем сталкиваемся чаще всего.

• Хотят всё и сразу
Классика: жильё плюс офис плюс апартаменты плюс детский сад плюс фитнес плюс бизнес центр, плюс озеро, и всё на одном участке. Каждая функция сама по себе разумна, но вместе они конкурируют за одни и те же метры и растаскивают фокус проекта. Половина работы бест-юза, это не придумать функции, а честно вычеркнуть лишние.

При этом в противовес мы сами часто предлагаем то, о чём заказчик даже не думал: квартиры с террасами именно там, где это уместно, а не по всему фасаду, второй свет в лобби или в отдельных лотах в проектах высокого класса. Диверсификация продукта работает, когда она точечная и обоснованная, а не когда в проект пытаются впихнуть всё подряд.

• Когда внутри команды заказчика нет цели прийти к одному мнению
Был случай, когда собственник жил в своей парадигме и настаивал увеличивать среднюю площадь проекта, а вся команда внутри компании, наоборот, тянула её вниз. Работу не принимали несколько раз, но мы отстояли расчёт: показали на цифрах спроса и темпа продаж, почему предложенная площадь верна, и в итоге приняли именно наш вариант. Это, пожалуй, самый недооценённый риск в таких проектах, разное видение внутри одной компании, а не разногласия с нами.

• Студии, вокруг которых всегда крайности
Тут почти никогда нет золотой середины на старте. Одни хотят много маленьких квартир, потому что это быстрые деньги и наполнение эскроу. Другие в командах категорически против студий в проектах высокого класса, для них это уже удешевление продукта и размытие позиционирования. Правда обычно посередине: небольшая доля увеличенного формата закрывает старт продаж, не превращая дом в другой сегмент.

• Путают продуктовое задание с архитектурной концепцией
Проявляется это обычно в замечаниях: начинают писать правки про отступы от границ участка, про инженерные параметры, детали, которые вообще не про продукт, а про стадию проектирования, до которой ещё далеко. Продуктовое задание отвечает на вопрос, что и почему мы строим, а не как именно это сделать технически, но границу между этими уровнями почти никогда не проговаривают заранее.

• Паркинг продумывают не до конца
Проблема обычно не в том, что паркинг не считают инфраструктурой, а в том, что его конфигурацию не продумывают заранее: либо хотят утащить всё под землю без расчёта экономики, либо вообще не закладывают его в модель на старте. И то, и то потом аукается на этапе проектирования.

• Ждут от укрупнённой финмодели точности сметы
На стадии концепции финмодель всегда укрупнённая, это инструмент для проверки гипотез и сценариев, а не смета. Но реакция чаще одна: просят подтвердить каждую цифру рыночными данными, детализировать стоимость витражного остекления до рубля за метр, свести благоустройство по позициям, сверить темп продаж с фактической статистикой. Вопросы разумные сами по себе, но точность такого уровня на этой стадии попросту недостижима, и закладывать её в укрупнённую модель не имеет смысла, особенно в наше переменчивое время.

Пожалуй, главный вывод за эти годы: хороший бест-юз, это не про то, что можно построить, а про то, что реально продастся в срок и по нужной цене. Разница между этими двумя вопросами, и есть основная работа.

📊 Смотрю свежий рейтинг по объёмам стройки в городах...

.. а конкретно квартальную динамику (апрель - июль 2026). И попутно сравниваю с тем же периодом прошлого года. И заодно изучаю распроданность и зависимость от стройготовности в целом по регионам (на нашдомрф).

В свете того, что послезавтра проводим урбан-тур в Екатеринбурге, и на этот раз коллеги застройщики очень тревожно относятся к отвлечению от продаж, решил проанализировать взаимосвязи разных факторов.

Итак, смотрим:

🔴Москва на первом месте. 13,74 млн м² в стройке, что на 1,2 млн меньше чем в том году. Распроданность по данным нашДом.рф - 47%. Коэффициент распроданности к стройготовности - 92%. Как будто бы в балансе.

🔴Екатеринбург поднялся на 2 место, обогнав Краснодар и Питер. 5,57 млн м², за квартал +9%. В прошлом году было 5,11 млн. Распроданность во всем регионе: 28%. Отношение распр/стройг - 77%

🔴Краснодар - 3 место. 5,16 млн м², но квартальное падение –286 тыс. Распроданность в регионе - 19 %, что мало. К-т: 40% Одна из возможных причин - перекос предложения: 60% - студии в маленькие форматы.

🔴Санкт-Петербург - четвертый в рейтинге. Потерял два места за год. Одна из вероятных причин - это исчерпание участков. Распроданность: 40%, рынок сбалансирован. (К=93%)

🔴Тюмень - пятое. 3,83 млн м². За год минус почти 670 тыс. В мае 2026 года в городе не запустили ни одной новой стройки. Распроданность — 27%, ниже нормы. Остатки будут продавать почти три года. К=58%

🔴Ростов-на-Дону - шестое. 3,47 млн м², падение за квартал почти 260 тыс. — самое сильное в топ-10. Распроданность : 25%

🔴Новосибирск - седьмой. 3,1 млн м² в стройке. Распроданность : 25%, на границе нормы. К-т=61%

🔴Уфа - восьмая. 2,89 млн м², без рывка. Распроданность: 23%

🔴Казань - поднялась на 9 место. 2,28 млн м², прирост +106,9 тыс. за квартал. Распроданность: 36%

Что в итоге.
Мы традиционно бываем в 8 городах из первой десятки. Не ездим только в Ростов и Уфу и можно сказать, охватываем весь топчик страны, но ситуация волнительная и этот маховик пока крутится, но тревожно ждет новых событий. Будем наблюдать дальше

🚰Сначала бензин, потом - вода

Когда в Тюмени прошли очередные ливни и дорожная инфраструктура, как обычно, оказалась неспособна с этим справиться, а я ехал по дворам на четверть машины под водой, как корабль, параллельно наговаривая гневный пост (он как обычно, ушел в стол) я и представить не мог что нас ждёт дальше. А дальше - город накрыло волной нечистот.

Давайте разберемся, как это было:

🔘15–16.07: Проходят мощные проливные дожди. Жители районов Метелево и Обороны начинают массово жаловаться на невыносимый болотный запах водопроводной воды. У нас и без этого вода была не айс.

🔘17.07: Поток жалоб охватывает новые микрорайоны. «Росводоканал» объясняет вонь притоком болотных вод и переводит очистные сооружения на усиленный режим фильтрации. Но заявляет, что качество воды в пределах нормы.

🔘18–20.07: Ситуация ухудшается. На набережной Туры фиксируют мор рыбы, а на озере Круглое закрывают пляж. Жители жалуются на раздражение кожи после мытья. Кто-то даже пишет что отравился.

🔘21.07: Названа причина мора рыбы — критическое падение кислорода в реке из-за гниения растений. Роспотребнадзор рекомендует пить только бутилированную воду. Кто-то пишет что после этого сообщение это удалил.

🔘22.07: Тюменцы массово скупают воду, в магазинах возникает дефицит. Цветность Туры превышает норму в 6,5 раз. Часть города экстренно переводят на подземный Велижанский водозабор.

🔘23–24.07: Кризис выходит на федеральный уровень. Жители создают петиции и направляют массовые обращения в СКР. Создают чат и скидываются деньгами на проведение независимой экспертизы. Люди у кого есть хорошая вода делятся водой бесплатно

🔘25.07: С утра прошел новый ливень. Я тоже зафиксировал обращение в Водоканал.

Самое грустное во всем этом - это то, что при наличии такой проблемы, ее, как обычно, не признают. Чистую воду, разумеется, никому не подвозят.

P.s.: Я то найду и бензин и чистую воду, но очень несправедливо, что пенсионеры и люди с низким достатком либо вынуждены будут травиться этим либо тратить последнее на добычу базового ресурса.

📖 О книгах. Биология добра и зла

Дочитал большой 800-страничный труд Роберта Сапольски и с удовольствием делюсь мнением.

Книга местами непростая - сначала она закидывает тебя с головой в сферу нейробиологии и заваливает деталями тех процессов, о которых мы вообще не задумываемся. Далее с большим количеством примеров и результатов исследований даёт колоссальное понимание того, как формируется наше мышление - что эволюционировало тысячелетиями, а что закладывается по ходу жизни и почему мы выбираем добро или зло, поступаем сложно или примитивно.

Сапольски показывает, что за каждым поступком стоит иерархия причин: от вспышки нейромедиаторов до эволюционных механизмов. Он не ограничивается нейробиологией, а погружается в психологию взросления, культурные коды и сословные различия.

Книга планомерно ведёт тебя от принципов работы главного мозга и аж до того, почему одни склонны к консервативному взгляду в политике, а другие - нет.

В общем не даёт простых ответов, но учит знать процессы глубоко и мыслить системно.

9/10
Мастрид для всех, кто хочет понять природу человеческого мышления и добрых либо злых поступков.

Очередной урбан-тур от Этажи Девелопмент в Новосибирске — завершён.

Третий год подряд я (между основными проектами) и мы собираем команды застройщиков, чтобы смотреть на проекты не как на м2, а как на продукт с собственной экономикой и сценариями жизни.

В этот раз прошли по знаковым точкам: от «Брусники» с их Европейским берегом и реновацией Мылзавода до премиальных Richmond Residence, Новый Кедровый и Willart от «Юнити». Отдельно разобрали «Флора&фауна» — редкий кейс, когда архитектура от немецких бюро и экология соснового бора работают как единый механизм, а не просто маркетинговый слоган. И, конечно, «Лэнд Лорд» — честный взгляд на mixed-use от собственника.

Главное, что мы обсуждали за кулисами: что работает, что нет, как сейчас не перегнуть палку на подуктовом поле.

Спасибо коллегам из Санкт-Петербурга, Тюмени, Томска и Красноярска — с вами особенно ценно сверять видение рынка, потому что локальные тренды в регионах часто оказываются универсальными.

За каждым таким туром — месяцы подготовки, анализ каждого проекта, его экономики и актуальности в наше время, Переговоры, планирование и расчеты. Отдельно хочу отметить фотографа Андрея Тпяшина который с нами всегда и каждого девелопера, который нас принял. Продолжаем.

Косплеить Уильяма Дефо - ☑️

На секундочку останавливаем время и запоминаем это «Движение» с вами 💔

Карты возраста домов Петербурга, Москвы и 78 других городов России

В дополнение к этому посту с различными картами хочу поделиться ресурсом kontikimaps.ru , который содержит карту домов крупных городов с их возрастом.

Уже появилась потребность вставить снимок в один из бест юзов - полезная картина ситуации на месте, если нужно понять исторический контекст локации