Заметки после защит проектов best-use

Сделал уже прилично бест-юзов (когда есть участок и надо изучить и сформироать лучший сценарий что на нем строить) за последние годы, и в какой-то момент понял, что от проекта к проекту повторяются одни и те же развилки. Делюсь тем, с чем сталкиваемся чаще всего.

• Хотят всё и сразу
Классика: жильё плюс офис плюс апартаменты плюс детский сад плюс фитнес плюс бизнес центр, плюс озеро, и всё на одном участке. Каждая функция сама по себе разумна, но вместе они конкурируют за одни и те же метры и растаскивают фокус проекта. Половина работы бест-юза, это не придумать функции, а честно вычеркнуть лишние.

При этом в противовес мы сами часто предлагаем то, о чём заказчик даже не думал: квартиры с террасами именно там, где это уместно, а не по всему фасаду, второй свет в лобби или в отдельных лотах в проектах высокого класса. Диверсификация продукта работает, когда она точечная и обоснованная, а не когда в проект пытаются впихнуть всё подряд.

• Когда внутри команды заказчика нет цели прийти к одному мнению
Был случай, когда собственник жил в своей парадигме и настаивал увеличивать среднюю площадь проекта, а вся команда внутри компании, наоборот, тянула её вниз. Работу не принимали несколько раз, но мы отстояли расчёт: показали на цифрах спроса и темпа продаж, почему предложенная площадь верна, и в итоге приняли именно наш вариант. Это, пожалуй, самый недооценённый риск в таких проектах, разное видение внутри одной компании, а не разногласия с нами.

• Студии, вокруг которых всегда крайности
Тут почти никогда нет золотой середины на старте. Одни хотят много маленьких квартир, потому что это быстрые деньги и наполнение эскроу. Другие в командах категорически против студий в проектах высокого класса, для них это уже удешевление продукта и размытие позиционирования. Правда обычно посередине: небольшая доля увеличенного формата закрывает старт продаж, не превращая дом в другой сегмент.

• Путают продуктовое задание с архитектурной концепцией
Проявляется это обычно в замечаниях: начинают писать правки про отступы от границ участка, про инженерные параметры, детали, которые вообще не про продукт, а про стадию проектирования, до которой ещё далеко. Продуктовое задание отвечает на вопрос, что и почему мы строим, а не как именно это сделать технически, но границу между этими уровнями почти никогда не проговаривают заранее.

• Паркинг продумывают не до конца
Проблема обычно не в том, что паркинг не считают инфраструктурой, а в том, что его конфигурацию не продумывают заранее: либо хотят утащить всё под землю без расчёта экономики, либо вообще не закладывают его в модель на старте. И то, и то потом аукается на этапе проектирования.

• Ждут от укрупнённой финмодели точности сметы
На стадии концепции финмодель всегда укрупнённая, это инструмент для проверки гипотез и сценариев, а не смета. Но реакция чаще одна: просят подтвердить каждую цифру рыночными данными, детализировать стоимость витражного остекления до рубля за метр, свести благоустройство по позициям, сверить темп продаж с фактической статистикой. Вопросы разумные сами по себе, но точность такого уровня на этой стадии попросту недостижима, и закладывать её в укрупнённую модель не имеет смысла, особенно в наше переменчивое время.

Пожалуй, главный вывод за эти годы: хороший бест-юз, это не про то, что можно построить, а про то, что реально продастся в срок и по нужной цене. Разница между этими двумя вопросами, и есть основная работа.