Никита Дряхлых | Недвижимость Инвестиции Пермь

Долгожданный проект от «Брусники» на Тихом Компросе

Вчера прошла презентация нового проекта.

А меня не позвали. Почему? Не знаю 😄
Но информацией уже обладаю.

Что известно по квартирам:

— 8% — студии
— 25% — однокомнатные
— 47% — двухкомнатные
— 18% — трёхкомнатные
— 2% — четырёхкомнатные

Цены — от 8,7 до 35 млн ₽.
Срок сдачи — IV квартал 2029 года.

Сейчас проект выходит на старт продаж — можно посмотреть планировки и выбрать лучшие варианты.

Если хотите быть на старте и посмотреть, что там действительно интересно — пишите «Компрос». Расскажу про сильные и слабые стороны проекта и подберем лучшие планировочные решения.

@reeeal_nik

Самые невыгодные покупки часто совершаются именно тогда, когда все боятся не успеть.

Последние дни я наблюдаю ровно эту картину.

Меняются условия семейной ипотеки — и рынок моментально переходит в режим:

«Быстрее! Надо успеть запрыгнуть в последний вагон!»

Люди готовы принимать решения за день, покупать практически с закрытыми глазами, лишь бы сохранить дешёвую ипотеку.

И вот здесь возникает парадокс:

можно получить дешёвые деньги и при этом очень дорого купить недвижимость.

Потому что в момент ажиотажа покупатель перестаёт выбирать. Он начинает успевать.

А недвижимость так покупать нельзя.

Я уже вижу последствия предыдущих волн такого спроса. Приходят собственники, которые когда-то покупали «под инвестицию», рассчитывали перепродать дороже или выгодно сдавать, а теперь говорят:

— дом ещё не сдан, а я уже хочу выйти из сделки;
— денег на ремонт не хватает;
— продать по той цене, на которую рассчитывал, не получается;
— что теперь делать?

И таких историй, думаю, будет становиться больше.

Поэтому моя позиция простая:

недвижимость нужно покупать не тогда, когда страшно не успеть, а тогда, когда сходится математика.

Цена входа.
Ликвидность.
Платёж.
Будущая стоимость.
Стратегия выхода.

Семейная ипотека — отличный инструмент. Но даже отличный инструмент можно использовать максимально невыгодно.

Холодная голова в недвижимости обычно зарабатывает больше, чем попытка успеть в последний вагон.

#новостройки #полезно

2-комнатная квартира

📐 53,6 м² с отделкой под ключ

Готовность дома — 93%.
Удобная планировка:
— две изолированные комнаты;
— отдельная кухня;
— лоджия с предусмотренным местом для кондиционера.

👌 В районе уже есть всё необходимое: лицей, детский сад, бассейн, магазины и сервисы.

Платёж — от 25 432 ₽ в месяц
Первоначальный взнос — от 1,7 млн ₽
Скидка — 375 200 ₽

За подробностями пишите мне @reeeal_nik 🤝

Семейная ипотека: все пропало?

Вчера наблюдал очередной всплеск ажиотажа среди коллег:

«Всё! Условия поменяли! Срочно нужно покупать! После 1 октября будет поздно!»

Спокойно.

Да, новые условия семейной ипотеки действительно утверждены.
Да, с 1 октября они начнут применяться к новым кредитным договорам.

Но давайте без истерики и без искусственного создания FOMO.

Главное изменение — семейная ипотека становится более адресной: ставка и максимальная сумма кредита теперь будут зависеть от количества детей в семье и региона. Для большинства регионов это означает диапазон ставок от 2% до 10%.

И, на мой взгляд, это логичное направление.

Потому что льготная ипотека — это всё-таки инструмент государственной поддержки конкретных категорий граждан, а не способ бесконечно разгонять спрос на рынке.

Возможно, если бы подобная адресность появилась раньше, мы бы избежали части того роста цен, который получили за последние годы.

Но это уже история.

Что важно сейчас?

Не ждать очередного «идеального момента».

Потому что за последние несколько лет я постоянно наблюдаю одну и ту же картину:

люди ждут.

Ждут снижения ставки.
Ждут падения цен.
Ждут новых льгот.
Ждут, когда станет «понятнее».
А потом обнаруживают, что условия снова изменились.

И вот здесь я с каждым годом всё больше убеждаюсь в одной простой вещи:

тот, кто постоянно ждёт идеальных условий, чаще всего просто упускает время.

Это не значит, что нужно бежать и покупать квартиру сегодня.

Можно ошибиться.

Но человек, который анализирует рынок, принимает решение и действует, получает самое ценное — опыт.

А человек, который пять лет ждёт идеального момента, получает… ещё пять лет ожидания.

Я сам прекрасно помню условия по ипотеке и цены на недвижимость несколько лет назад.

Сегодня они кажутся практически сказочными.

Но тогда они тоже не всем казались хорошими.

И ещё один важный момент.

Я не думаю, что государство просто возьмёт и «отпустит» рынок недвижимости.

Недвижимость — это огромная отрасль: строительство, банки, производство материалов, рабочие места, налоги, инфраструктура и десятки смежных направлений.

Поэтому поддержка рынка, на мой взгляд, никуда не исчезнет.

Но она будет становиться более точечной.

А значит, просто купить «любую новостройку» уже недостаточно.

Нужно смотреть:

— кто застройщик;
— что у него со сроками;
— какой проект;
— где он находится;
— какая цена относительно рынка;
— какие перспективы у района;
— насколько ликвидна квартира;
— и главное — зачем вы вообще её покупаете.

Поэтому я бы сейчас точно не поддавался на крики:

«СРОЧНО ПОКУПАЙТЕ ДО 1 ОКТЯБРЯ!»

И точно так же не говорил бы:

«После 1 октября всё пропало».

Ничего не пропало.

Просто рынок становится сложнее.

А в сложном рынке выигрывает не тот, кто быстрее всех побежал, а тот, кто лучше понимает, куда он бежит.

И, пожалуй, здесь моя любимая философия:

лучшее время было вчера.
Второе лучшее — сегодня.

Не сидеть.
Не ждать идеального момента.
А анализировать и действовать.

#новостройки #полезно #новости

Опять все ждут 1 октября.

И опять начинается знакомая история:

«Условия изменятся»
«Надо успеть»
«Потом будет поздно»
«Покупайте сейчас, пока не стало хуже».

Причём этот ажиотаж сейчас активно разгоняют сами участники рынка.

Я же смотрю на это немного иначе.

Я регулярно общаюсь с ипотечными брокерами, которые каждый день работают с реальными заявками и банками. И если убрать весь информационный шум, то пока я не вижу оснований ожидать каких-то глобальных изменений. Да, отдельные категории заемщиков могут попасть под корректировки. Но превращать это в историю «всё пропало, срочно покупаем» — я бы точно не стал.

И самое интересное — люди тоже начинают это понимать.

Мы уже видели, как в июне ожидание изменений действительно разогнало ипотечные выдачи: по данным ЦБ, выдачи ипотеки по программам господдержки тогда почти удвоились. Но это не значит, что люди стали покупать больше недвижимости осознанно — часть спроса просто была перенесена вперёд из-за страха изменений.

А сейчас я всё чаще вижу другой подход:

люди начинают считать.

И это, на мой взгляд, гораздо здоровее для рынка.

Вторая история, которая меня вообще удивляет, — траншевая ипотека.

Смотрю очередной ролик:

«Сейчас платёж небольшой»
«К 2027 году всё изменится»
«Ставки, возможно, снизятся»
«Поэтому можно спокойно заходить».

Ребят, ну давайте честно.

Никто не знает, какая ипотека будет в 2027 году.

Поэтому я бы вообще не строил решение на надежде.

Если сегодня вы рассматриваете квартиру с платежом 30 тысяч, а через какое-то время он потенциально может стать 70–80 тысяч — задайте себе один простой вопрос:

«Я смогу платить 80 тысяч, если ничего хорошего в экономике не произойдёт?»

Если да — можно считать дальше.

Если нет — не надо строить стратегию на «авось ставка снизится», «авось доход вырастет» или «авось квартиру потом продам дороже».

Недвижимость, особенно инвестиционная, так не работает.

Здесь сначала должен быть расчёт.

А уже потом — ипотека, скидка, транши, прогнозы и красивые истории из Reels.

Я вообще всё больше убеждаюсь, что сегодня хороший специалист по недвижимости — это не тот, кто громче всех говорит «успейте купить».

А тот, кто может спокойно сказать:

«Стоп. Давайте сначала посчитаем, нужно ли вам это вообще».

Я именно так и стараюсь работать.

Если хотите — напишите мне @reeeal_nik. Посмотрим вашу ситуацию без паники и ажиотажа: цифры, платеж, риски и сам объект.

#новостройки #полезно

Выходные на даче

Как же круто проводить время на своём участке — когда вокруг семья, дети, природа и эта офигенно тёплая осень.

И в такие моменты особенно понимаешь, зачем вообще нужен свой загородный дом.

Не для того, чтобы просто иметь ещё одну недвижимость.
А чтобы в любой момент можно было приехать сюда, пожарить мясо, отпустить детей гулять и просто нормально провести время вместе.

А теперь немного про инвестиции.

Я сейчас живу в одном из новых коттеджных посёлков, который только начинает развиваться. И именно поэтому считаю текущий момент очень интересным для покупки участка.

Сейчас здесь ещё можно подобрать хороший участок примерно от 600–700 тыс. ₽.

При этом уже есть:
— огороженная территория;
— видеонаблюдение;
— освещённые асфальтированные дороги;
— детские и игровые площадки;
— зоны отдыха;
— пляж;
— и постепенно появляется новая инфраструктура.

Посёлок развивается, а вместе с ним будет меняться и стоимость земли.

Поэтому мой взгляд простой: через 3–5 лет купить здесь участок будет уже совсем за другие деньги. И строительство тоже дешевле не станет.

Я сам сейчас нахожусь здесь и вижу эту локацию не только как риэлтор, но и как человек, который проводит здесь время с семьёй.

Если хотите — могу показать,  какие участки здесь сейчас есть,  сколько они стоят и  что можно купить в бюджете 600–700 тыс. ₽.

Пишите мне @reeeal_nik

#загороднаянедвижимость

Из серии: «Когда я сам хочу продать квартиру, а толку нет».

А кто помнит главное правило инвестора ? Верно:
«Деньги должны работать»

Центральный банк России сохранил ключевую ставку на уровне 14%.

Интересное наблюдение по текущему рынку недвижимости Перми.

Сейчас я вижу достаточно четкое разделение рынка на два сегмента, которые чувствуют себя заметно лучше остальных.

Первый — эконом.
Условно квартиры до 4–4,5 млн рублей.

Второй — бизнес.
Объекты стоимостью примерно от 10–12 млн рублей и выше.

И вот что интересно: именно в этих сегментах сейчас есть деньги и есть реальные сделки.

В экономе работает понятная история — относительно небольшой бюджет, возможность купить за свои деньги или с небольшим привлечением кредитных средств. Поэтому здесь остается достаточно широкий круг покупателей.

В бизнесе ситуация другая. Здесь уже чаще встречается покупатель с собственным капиталом. И когда появляется хороший объект, который собственник готов отдать ниже рынка, его можно достаточно быстро забрать и потом перепродать.

А вот середина — комфорт-класс — сейчас выглядит сложнее.

Именно здесь очень много покупок завязано на ипотеку. А при текущих ставках далеко не каждый готов брать большой кредит на 7–10+ миллионов рублей.

И это, кстати, подтверждается свежими данными по рынку.

По данным РБК, во II квартале 2026 года около 70% сделок с новостройками в Перми приходилось на ипотеку. При этом рынок остается под давлением высоких ставок.

РБК — что происходит с рынком новостроек в Перми⁠

То есть моя мысль здесь достаточно простая:

чем сильнее объект зависит от ипотеки, тем сложнее сейчас его продать.

Поэтому если сегодня говорить именно про заработок на недвижимости, я бы исходил из следующего:

— если бюджет небольшой — смотрел бы эконом;
— если капитал позволяет — искал бы бизнес-класс;
— а в комфорте сейчас был бы максимально избирательным.

Причем в бизнесе я бы особенно внимательно следил за ситуациями, когда собственнику срочно нужны деньги.

Именно там сейчас могут появляться самые интересные варианты: купить ниже рынка → подождать → перепродать по рыночной цене.

Это не значит, что комфорт никому не нужен. Нужен.

Просто с точки зрения инвестиционной стратегии сейчас мне он нравится меньше.

На мой взгляд, именно в такие периоды зарабатывают не те, кто пытается угадать, куда завтра пойдут цены, а те, кто понимает, где сейчас есть ликвидность и где можно купить с дисконтом.

#полезно #аналитика

@reeeal_nik

Инвестиционный проект: было 1,48 млн → стало 3,2 млн

Давайте пробежимся по цифрам одного из моих инвестиционных проектов.

Немного предыстории.

В марте я выкупил комнату-студию в общежитии. В целом я не очень люблю такой формат — считаю, что сегодня деньги лучше вкладывать в современную недвижимость, потому что квартира — это уже не просто квадратные метры, а образ и стиль жизни.

Но здесь решил зайти. Причина — нестандартная планировка, свой санузел, кирпичный дом и отличное расположение. Само общежитие, кстати, вообще не выглядело как классическая «общага» — вполне уютное и комфортное место.

Теперь к цифрам:

— Покупка — 1 000 000 ₽
— Регистрация, госпошлины и прочее — 10 000 ₽
— Демонтаж и полная очистка — 30 000 ₽
— Качественный ремонт — 400 000 ₽

— Прочие расходы — 50 000 ₽

Итого себестоимость — 1 485 000 ₽.

Плюс налоги — 190 000 ₽.

Ремонт закончили в июне, в июле выставили объект на продажу. Буквально за пару недель нашли покупателя.

Продажа — 3 200 000 ₽.

То есть до вычета налога прибыль составила 1 715 000 ₽.

Да, проект получился действительно сверхдоходным. Но важно понимать — далеко не каждый объект даёт такую доходность.

Я постоянно нахожусь в поиске подобных возможностей и стараюсь находить проекты, где деньги могут работать максимально эффективно.

И вместе со мной в такие проекты заходят мои клиенты.

Если хотите, чтобы ваши деньги тоже работали в недвижимости — пишите мне. Обсудим вашу ситуацию, посмотрим, какие возможности есть сейчас, и подберём подходящую стратегию.

@reeeal_nik

#инвестиции #полезно #моипроекты