​​Жилье на вторичном рынке на треть дешевле жилья в новостройках. Ох уж эта льготная ипотека... Такой вывод сделает любой человек, взглянувший на данные по стоимости жилья. Но эти данные вводят в заблуждение.

Для того чтобы понять, насколько в действительности вторичка дешевле первички, и оценить, как будет в дальнейшем меняться дисконт, нужно пройти большой путь: изучить структуру рынка, определить факторы, влияющие на стоимость жилья, залезть в Excel, чтобы посчитать справедливый уровень дисконта и т.д.

Мы все это уже сделали и готовы провести вас по чертогам вторичного рынка жилья – самого крупного рынка в стране. По стоимости активов так уж точно рынок недвижимости больше рынка облигаций, акций и других финансовых активов вместе взятых. Правда, и ликвидность у него в разы ниже: ежегодно оборачивается меньше 4% жилищного фонда против 50-100% по другим активам.

Все подробности в новом формате PDF, а здесь только выводы:

▪️ Квартиры на вторичке были на 17% дешевле квартир в новостройках уже в 2019 году. Этот дисконт объясняют структурные факторы: география, качество и конфигурация существующего и строящегося жилья.

▪️ В 2020-2022 гг. дисконт расширился на 13 п.п. до 30%. Такой рост дисконта фундаментально обоснован и вызван увеличением разницы в ставках по ипотеке на первичке и вторичке до 5% (11%-6%). Как считали - на графике👇🏻

▪️ В будущем ждем сокращения дисконта. Ставки на первичном рынке стабилизируются вблизи 6%, а ставки на вторичке снизятся вместе с рыночными (вероятнее всего, в 2024 году, когда ослабнут проинфляционные риски).

▪️ Жилищный фонд по структуре сильно отличается от строящегося жилья: в жилищном фонде преобладают двух и трехкомнатные квартиры, а в строящихся домах приоритет отдается «однушкам» – их строится в 2 раза больше, чем квартир с 3-4 комнатами.

▪️ В 2021-22 гг. доступность жилья на вторичке снизилась из-за роста цен, но уже к концу 2023 вернется к историческим максимумам благодаря росту номинальных зарплат. Семья из 2 работающих человек сможет накопить на квартиру за 3 года (если будет откладывать всю зарплату). Рост доступности может поддержать спрос на вторичное жилье.

@domusverus