Обзор международных рынков: три системы доступного арендного жилья
 
Продолжаем рассказывать о том, как устроены рынки жилья в разных странах. В прошлый раз обсуждали программу доступного жилья в Нидерландах. Сегодня расскажем, как устроены еще три системы в США, Франции и Вене, а в конце сделаем выводы для России.
 
▪️В послевоенный период США столкнулись с хроническим дефицитом доступного жилья. В ответ в 1986 г. власти на федеральном уровне ввели программу Low Income Housing Tax Credit (LIHTC), чтобы стимулировать застройщиков строить доступное жилье.
 
Работает это следующим образом. Застройщик строит жилой дом, после чего часть квартир сдает в аренду по рыночным ценам, а часть – по сниженным для семей с низким уровнем доходов (50-60% от медианы в регионе и ниже). Эти семьи платят за аренду не больше 30% от дохода в течение 15 лет.

Взамен застройщик получает налоговый вычет в размере 4-9% от затрат на строительство в течение 10 лет ежегодно после ввода жилья. Субсидии достигают 70% от стоимости строительства.

В большинстве случаев застройщики передают свои квоты на налоговый вычет инвесторам (банки, корпорации и т.д.) и привлекают от них финансирование на строительство. А инвесторы потом и доход от аренды получают, и налогов меньше платят.
 
🗝️ Программа существует уже 40 лет и обходится бюджету в $10 млрд ежегодно. За это время было построено более 3 млн квартир и домов. Из минусов программы – сложная реализация с т.з. регулирования (там такая бюрократия – нам даже и не снилось) и необходимость участия инвесторов.
 
▪️Во Франции доступность жилья для семей с низкими доходами так же обеспечивается развитием аренды. Но помимо субсидий, земли и льготных кредитов застройщикам власти активно поддерживают и частных арендодателей.

Арендодатель сдает жилье малоимущим по цене ниже рыночной, а государство компенсирует разницу. Есть ряд критериев для участия в программе, и он заметно различается по регионам, но главное – во всех регионах установлен верхний порог доходов семьи, выше которого программа недоступна.
 
🗝️ Система во Франции широко распространена. Около половины всех арендодателей пользуются господдержкой, при этом льготы покрывают до 50% арендной платы. Правда бюджету такая программа обходится в копеечку (~$16 млрд ежегодно). Для сравнения США на те же цели направляют каждый год $23 млрд при населении в пять раз больше.
 
▪️Один из наиболее успешных примеров доступного арендного жилья – Вена. Основа системы была заложена еще после I мировой войны, когда в городе возник серьезный жилищный кризис.

Как и в Штатах система стимулирует строить социальное арендное жилье: тут и налоговые вычеты, и предоставление земли на особых условиях, и прямые субсидии, достигающие 35-40% от стоимости стройки.

Из интересного – власти устанавливают высокие стандарты для качества жилья, включая экологичность и вот это вот все модное и современное.

Причем жилье сдается по льготным ценам не только для совсем малоимущих, но и для большей части среднего класса. В итоге, больше 50% жителей Вены живет в таком (социальном) жилье. А из-за этого программа имеет эффект и на общий рынок аренды – в результате, аренда жилья в Вене – одна из самых низких среди европейских городов.
 
💡Что из этого важно для нас.

Во-первых, в очередной раз убеждаемся, что наиболее успешные примеры создания доступного жилья в мире так или иначе связаны с арендой. Это в общем-то не новость.

Нам перенять эту практику будет непросто (в обществе очень сильно желание иметь свое жилье), хотя с учетом большого числа квартир в жилфонде (на 1 д/х в среднем приходится больше 1 квартиры), попробовать точно стоит.

Во-вторых, и в США, и во Франции большую роль в реализации программ играют местные органы власти, что позволяет учесть региональную специфику рынков жилья. Это тоже полезный вывод для РФ (мы уже не раз показывали, что рынок у нас, мягко говоря, неравномерный).

Правда, и здесь есть трудности – нужно больше давать автономии регионам. В нынешние времена это вряд ли возможно – остаётся лишь с надеждой смотреть в будущее.

@DomusVerus