Как оценивать застройщиков, и дорого ли Самолет купил МИЦ (2/2)

...Дальше раскрываем тайны. В любой проектной декларации (ПД) есть данные по каждому объекту в стадии строительства – сколько метров жилья и нежилья строится, сколько продано, какой плановый срок сдачи... Запарсив ПД, можем агрегировать информацию и по застройщику, и по всему рынку.

На графиках – часть уникальных данных по России и отдельным компаниям. Например, по текущим ценам в РФ строится непроданного жилья на 10 трлн, а на эскроу – проданного жилья и прочего уже на 5,9 трлн руб. Для продажи всего жилья в стройке потребуется около 2 лет, если взять среднюю скорость продаж за 6 месяцев.

Мы уже подошли к тому, как считаем наш индикатор. Суммируем остатки на эскроу и будущие продажи, дисконтируя по срокам ввода жилья. Получаем дисконтированную будущую денежную выручку. Умножаем на среднюю рентабельность из МСФО и получаем DFE – дисконтированную будущую EBITDA всех строящихся проектов.

💡Отношение стоимости всего капитала EV к DFE показывает, насколько больше рынок оценивает будущие перспективы и другие активы компании вне текущей стройки. Нас удивило, что рынок достаточно ровно оценивает застройщиков по этому показателю:

▪️Более крупные ПИК (2,5) или быстро растущие (Самолет 2,2) компании стоят дороже – более 2. Компании, которые имеют риски (ЛСР 1,6 в корпоративном управлении, Эталон 1,5 как иностранный эмитент), стоят дешевле – менее 2.

▪️Сделку по покупке МИЦ оценивали в 40-45 млрд руб. Мы посчитали, что будущая дисконтированная выручка компании ~85 млрд, DFE ~21 млрд, а "коэффициент domusverus" EV/DFE ~2 – близко к среднему и чуть ниже рынка акций самого Самолета 2,2.

Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
И удачных вам инвестиций.

@DomusVerus