​​Дивный новый мир – как он выглядит и как туда попасть?

У всего есть стратегия. Иногда осознанная, иногда нет, но она есть всегда. Так вот – то, что мы с вами обычно обсуждаем (ставки, стратегии продаж, запуски и т.д.) – это все скорее тактика. А помните ли вы стратегию развития строительной отрасли?

Если вдруг подзабыли, то мы напомним – тем более, что Минстрой в прошлом году её обновил. Итак, к 2030 году в стране должно вводиться 120 млн кв. м жилья (включая ИЖС) ежегодно, а портфель строительства многоквартирного жилья (МКД) должен вырасти до 140 млн кв. м.

Для сравнения – в прошлом году ввелось 103 млн кв.м жилья (45.5 МКД и 57 ИЖС), а портфель строительства МКД сейчас лишь немногим превышает 100 кв. м. То есть за оставшиеся 7 лет стройка должна вырасти почти на 40%.

Не много ли? Точно успеем сделать это? Можно ли вообще в России планировать на такой длительный срок и не ошибаться?

Ответили на эти вопросы в PDF – как обычно, со всеми графиками, аргументами и выводами. Прочитайте – не пожалеете. Но если нужны основные выводы, то:

▪️Чтобы достичь цели по вводу 120 кв. м, в том числе хотя бы 60 млн в МКД запуски новых проектов должны расти на 4-5% в год и хронически превышать вводы жилья в эксплуатацию.

▪️Это достижимо, но для этого должен расти спрос – примерно на 7% в год. Возводить необитаемые бетонные сооружения никто из застройщиков на интервале 7 лет не сможет и не захочет.

▪️ Бум рождаемости нулевых годов будет способствовать структурному росту спроса примерно на 4-5% в год, правда, без учёта ухудшения другой демографии. Еще 2-3% можно добрать циклическими факторами, воздействуя на желание граждан улучшить свои жилищные условия.

▪️Без поддержи спроса со стороны государства достичь цели вряд ли возможно. Поэтому до 2030 года адресные льготные ипотечные программы должны быть сохранены. Помимо прочего, они также решают социальные задачи и улучшают демографию.

▪️Но изменится структура распроданности портфеля. Больше жилья будет продаваться на эксплуатационной фазе, а средняя распроданность на вводе снизится примерно до 70%, что снизит покрытие эскроу и повлечет рост процентной нагрузки на проекты.

▪️Это несколько снизит маржу застройщиков, им придется привыкать работать в новых условиях после «урожайных» 2020-2021 гг. Банки вынуждены будут привыкать к менее прибыльным и, соответственно, менее устойчивым проектам.

▪️ Но хорошая новость в том, что такой сценарий должен неплохо сказаться на гражданах нашей страны. Они получат большой выбор строящихся и построившихся квартир. Кроме того, вряд ли мы увидим кратное повышение цен  – увеличивающийся остаток уже введенного жилья будет поддавливать цены на строящееся.

@DomusVerus