​​НОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ БАНКОВ.
#БанкРоссии вчера 14 февраля проявил свою "любовь" к субсидируемой ипотеке, опубликовав новый проект изменений в Положение 590-п. Банки по нему будут считать резервы после 1 июня по кредитам, выданным с 2023 года.

Предыдущий проект собрал много предложений, но на большинство из них ответ один - читайте новый проект Указания. В прошлом предлагалось плавное повышение норм резервирования с 10% до 25% чем ниже эффективная процентная ставка (ЭПС) по кредиту в сравнении с 4/5 рыночной ставки.

Сейчас всего две точки - ниже 4/5 и ниже 1/2 рыночной ставки, а резервы сразу вырастают на 30% и 50% соответственно. Очень чувствительно!

⏯ Как итог, теперь поставлены заградительные барьеры для выдачи кредитов с полной стоимостью кредита (ПСК) ниже 10.8 x 4/5 = 8.6 по обычной ипотеке. 10.8 - это текущая доходность ОФЗ на 10 лет по КБД Мосбиржи.

⏹ Для льготных программ от государства барьер считается не от ОФЗ, а от ставки, по которой происходит возмещение из бюджета.

Как работают льготные программы ипотечного кредитования. Банки выдают кредиты по сниженным ставкам (8% по льготной, 6% семейной ипотеке) и потом каждый месяц получают возмещение в сумме недополученных процентов до ключевой ставки (сейчас 7.5%), увеличенной на 2-5% в зависимости от программы, но в среднем 3%.

✅ Субсидированные ставки от застройщиков доходили до 0%, то есть субсидия могла быть и 3%, и 6% в год. Но в среднем застройщики/банки компенсировали до 3.5% ставки на первичном рынке по нашим расчетам. Сейчас в пределе ставка может быть снижена от базы на 2.2% годовых, а в среднем получится меньше 2%.

PS. Такой картинкой Минфин вчера предлагал поздравить своих половинок. А сегодня рынок ответил взаимностью - на аукционах ОФЗ прошли хорошие объемы.

@domusverus