Минюст разработал законопроект о порядке продажи «роскошного» жилья в процедуре банкротства

Проблема реализации единственного жилья должника-банкрота, которое явно превышает разумные потребности, является важной и актуальной.

◾️С одной стороны, банкротство не должно приводить к ситуации, когда человек и его семья остаются без крыши над головой.
◾️С другой стороны, на практике возникают случаи, когда под защитой иммунитета оказывается дорогостоящий актив, а кредиторы остаются без удовлетворения своих требований.

Регулировать эту сферу объективно сложно. Нельзя установить универсальный метраж, цену или район, после которых жилье автоматически становится «роскошным».

Радует, что постепенно появляются правила и границы оценки подобных ситуаций.

Содержание законопроекта

Законопроект предлагает закрепить специальный механизм реализации единственного жилья в банкротстве. Такое жилье может быть продано, если его характеристики явно превышают разумно достаточные для удовлетворения жилищной потребности должника и членов его семьи.

При оценке суд должен будет учитывать не один критерий, а совокупность обстоятельств:
▪️жилую площадь;
▪️место расположения;
▪️конструктивные особенности;
▪️внешнее и внутреннее оформление;
▪️уровень инфраструктуры;
▪️техническое оснащение;
▪️другие признаки объекта.

При этом продажа возможна только при соблюдении нескольких условий:

▪️у должника не должно быть другого имущества, за счет которого можно полностью погасить требования кредиторов;
▪️прогнозируемая выручка должна позволять приобрести замещающее жилье;
▪️выручки должно хватать на расходы, связанные с реализацией и заменой жилья;
▪️после всех расходов требования кредиторов должны быть погашены в существенном размере.

Последний критерий, на мой взгляд, станет одним из главных источников споров. Законопроект говорит о «существенном» погашении, но не устанавливает точный процент. Поэтому в каждом деле придется отдельно доказывать, что продажа имеет реальный экономический смысл для конкурсной массы.

Как будет работать механизм

✔️ Сначала финансовый управляющий или кредиторы должны поставить вопрос о реализации жилья.
✔️ Затем собрание кредиторов утверждает положение о порядке, условиях и сроках продажи, а также требования к замещающему жилью.
✔️ После этого положение должен утвердить арбитражный суд.

Финансовый управляющий обязан заранее рассчитать экономику всей процедуры. Недостаточно просто указать, что объект дорогой. Нужно показать, сколько реально может поступить в конкурсную массу после продажи, покупки замещающего жилья и оплаты всех расходов.

➡️ Замещающее жилье должно соответствовать жилищному законодательству и сохранять достойный уровень жизни должника и членов его семьи. Дополнительно должны учитываться личные обстоятельства должника и его семьи, сформировавшийся образ жизни. По общему правилу замещающее жилье должно находиться в том же населенном пункте.

Таким образом, существующее предубеждение о том, что «единственное жилье нельзя продать» постепенно заменяется более сложной экономико-правовой моделью. Работа по таким спорам станет более сложной, нужно будет готовить полноценную доказательственную базу и экономический расчет.

✔️Именно такие изменения показывают, что работа с проблемными активами становится все более сложной и требует не только знания закона, но и понимания экономики процедуры. На курсе обучения в НИУ ВШЭ мы разбираем такие вопросы через практические кейсы. Если вы работаете с долгами, банкротством или взысканием — приходите на обучение.