Белый дом решил «помочь» рынку жилья и почти гарантированно сделает хуже.

Идея простая: приказать Fannie Mae и Freddie Mac купить $200 млрд MBS, снизить ипотечные ставки и улучшить доступность жилья. На бумаге красиво. В реальности это рецепт обратного эффекта: более дорогие ипотеки и ещё более высокие цены на дома.

Почему. Спреды по MBS уже сжимались полтора года. Не из-за политики, а из-за макрофакторов. Кривая доходности крутилась в пользу MBS, волатильность облигаций падала, prepayment risk стоил дешевле. Вся эта «идиллия» объясняет почти весь рост цен на MBS.

Но у ипотечных бумаг есть особенность. Инвестор по сути short опцион на досрочное погашение. Если ставки падают, заёмщики рефинансируются, и держатель MBS теряет. Модельно это похоже на 10-летний трежерис с проданным колл-опционом. Цена этого опциона зависит от формы кривой и волатильности.

Теперь что делает государство. Оно добавляет спрос в экономику, которая и так перегрета. Более дешёвая ипотека увеличивает потребление. Это не теория, это видно в данных. Сжатие MBS-спредов опережает рост розничных продаж примерно на полгода. Индекс доступности жилья опережает потребление на 1-2 года. И оба уже растут без всякой помощи из Вашингтона.

А дальше начинается цепочка. Больше потребления значит выше инфляция. Инфляция значит выше волатильность облигаций. Волатильность значит дороже тот самый опцион в MBS. Параллельно ФРС рано или поздно вынуждена реагировать, кривая уплощается. Итог один: MBS дешевеют, спреды расширяются, ипотечные ставки растут.

Плюс классическая ошибка политики. Стимулировать спрос, не трогая предложение. Рынок жилья ограничен по supply. Это уже проходили в Великобритании с Help to Buy. Итог был не в росте строительства, а в росте цен.

Отдельный риск в том, что инфляция уже начинает шевелиться. Растут цены на металлы, фрахт, удобрения. Давление в цепочках поставок возвращается. Ожидания достаточно высоки, чтобы процесс стал неуправляемым. Добавь сюда ставку, которую рынок ждёт ниже нейтральной, и ещё один фискальный толчок может перевести инфляцию из хронической в острую фазу.

Формально это не QE. Баланс ФРС не растёт. Но по сути это то же самое: price-insensitive покупатель, которому плевать на риск и цена которого политическая цель. Только теперь это фискальное QE.

TLDR. Дешёвая ипотека сначала порадует. Потом разгонит потребление, инфляцию и волатильность. В итоге ставки станут выше, дома дороже, а держатели MBS и трежерис получат убытки. История старая. Государство покупает голоса сегодня, а расплачивается валютой и инфляцией завтра.

Learn Macro ◽️ Explore Macro