❗️ Аналитики АКРА провели анализ рынка жилой недвижимости по итогам 2025 года.

Проведенный анализ позволил сделать ряд ключевых выводов относительно состояния и перспектив российского рынка жилищного строительства.

Рынок в целом: адаптация к новым условиям

Несмотря на отказ от массовой льготной ипотеки и сохранение высокой ключевой ставки в начале 2025 года, отрасль продемонстрировала способность к адаптации. Совокупный объем продаж в денежном выражении не только восстановился после слабого I полугодия, но и превысил показатели рекордного 2023 года. Основными факторами роста выступили ажиотажный спрос на семейную ипотеку во II полугодии, подогретый ожиданием ужесточения ее условий, а также снижение ключевой ставки в течение года.

Однако успех 2025 года был обеспечен фактически одним кварталом – на IV квартал пришлось 35% общего объема продаж в денежном выражении. Это указывает на сохранение высокой чувствительности рынка к макроэкономическим сигналам и регуляторным изменениям.

Региональная дивергенция как ключевой риск

Агрегированные показатели маскируют региональные различия. Если на федеральном уровне соотношение распроданности и стройготовности (73%) находится в пределах нормы, то анализ субъектов РФ выявляет поляризацию рынка.

С одной стороны, сформировалась группа регионов с устойчивым дефицитом предложения (30 субъектов), где распроданность превышает 80%. К ним относятся крупнейшие рынки:
◽️Москва (98%),
◽️Санкт-Петербург (96%).
В этих регионах фиксируются опережающий рост цен (в Москве более чем в 2 раза выше среднероссийского), снижение доступности жилья и структурный сдвиг в сторону более дорогих сегментов.

С другой стороны, 25 регионов, в том числе такие значимые рынки, как:
◽️Краснодарский край (42%),
◽️Воронежская область (52%),
◽️Красноярский край (54%),
столкнулись с дефицитом спроса (распроданность ниже 60%). В регионах данной группы на первый план выходят риски затоваривания, замедления ценовой динамики и падения финансовой устойчивости застройщиков из-за низкой наполняемости эскроу-счетов.

Факторы, усиливающие дисбаланс

Разнонаправленная динамика запусков новых проектов в 2024–2025 годах усугубила региональные диспропорции. В регионах с дефицитом предложения сокращение объемов нового строительства (например, в Москве на 29%) лишь усилило ценовое давление.

В то же время в Санкт-Петербурге рост запусков на 33% позволил частично сдержать дальнейшее увеличение дефицита. В Краснодарском крае, напротив, сохранение высокого уровня запусков (около 2,6 млн кв. м в год) на фоне падения распроданности привело к накоплению нереализованных остатков и охлаждению цен. Эти примеры демонстрируют отсутствие универсальных стратегий: результат девелопера все в большей мере зависит от точности оценки локальной конъюнктуры.

Перспективы 2026 года: между ожиданием и реальностью

Вступление в силу с февраля 2026 года новых условий выдачи семейной ипотеки, ажиотаж вокруг которых сформировал сильную базу четвертого квартала 2025 года, создает эффект высокой базы и несет риски охлаждения спроса в I полугодии 2026 года.

При сохранении жесткой денежно-кредитной политики это может привести к новому витку сокращения запусков новых проектов и к усилению конкуренции за покупателя. Внешне благополучные средние показатели 2025 года маскируют нарастание диспропорций, которые в перспективе могут потребовать адресных мер регулирования.

Для девелоперов ключевым фактором успеха становится не столько масштаб бизнеса, сколько способность к тонкой настройке проектов под специфику конкретного региона, управление портфелем с учетом локальных балансов спроса и предложения, а также финансовая дисциплина в условиях сокращения доступного проектного финансирования.

#недвижимость #исследование

@rusipoteka

📲 Русипотека в MAX