✅ Разбор проекта: проверка прав на объект недвижимости в ЗПИФ

Продолжаем разбирать проекты нашей команды.

О проекте:
В рамках комплексного Due Diligence проводилась юридическая проверка прав продавца на объект недвижимости в ЗПИФ (планировалась сделка по его приобретению).

На первый взгляд, с правами продавца было все в порядке:
🔹 объект внесен в ЗПИФ при его формировании;
🔹 ЗПИФ сформирован в установленный срок и надлежащим образом;
🔹 получено согласие специализированного депозитария ЗПИФ на внесение объекта в состав имущества;
🔹 подтвержден статус владельца имущества как квалифицированного инвестора (при внесении объекта в ЗПИФ);
🔹 права на объект надлежащим образом оформлены в ЕГРН (собственники – владельцы инвестиционных паев ЗПИФ).

Но при более детальном изучении мы выяснили следующее:
🔹 объект передан в ЗПИФ в 2022 г. (после 1 марта);
🔹 лицо, вносившее недвижимость в ЗПИФ – резидент Кипра.

Сделка по внесению недвижимости в оплату инвестиционных паев ЗПИФ квалифицируется как:
🔹 влекущая возникновение права собственности на ценные бумаги и недвижимость;
🔹 осуществляемая лицом из недружественного государства ((пп. а) п. 1 Указа Президента РФ № 81).

На такую сделку нужно разрешение Правительственной комиссии. В противном случае она будет признана недействительной/ничтожной. В рамках проверки разрешение или другие документы об исполнении особого порядка не были предоставлены.

🖌 После неоднократных запросов и обсуждений продавец предоставил информацию о том, что кипрская компания находится под контролем бенефициара- физ.лица. Его личным законом является право иностранного государства, не относящегося к недружественным. В этом случае сделка может быть совершена без разрешения Правительственной комиссии, если контроль установлен до 1 марта 2022 г. ((пп. а) п. 4 Указа Президента РФ № 254). Но подтверждающие это документы продавец не предоставил.

Принятые меры по минимизации риска:
1️⃣ по нашей рекомендации покупатель запросил у продавца документы об установлении контроля до 1 марта 2022 г.;
2️⃣ в проект ДКП включено обязательство продавца возместить имущественные потери покупателя, если объект недвижимости будет утрачен из-за признания сделки недействительной.

Покупатель решил не входить в сделку без документального подтверждения, что разрешение Правительственной комиссии не требуется. Мы его в этом полностью поддержали.

Практические рекомендации:
Важно проверять не только корпоративные одобрения и одобрения со стороны супругов, но и другие, связанные со спецификой деятельности сторон/объекта сделки:
🔹 одобрение инвестиционного комитета и согласие специализированного депозитария (для ЗПИФ);
🔹 согласие/уведомление ФАС;
🔹 разрешение Правительственной комиссии.

➡️ Практическое КУ

#Разбор_проекта #Сделки