Чому у Відні стає все складніше знайти житло — і що буде далі

Дует компаній у сфері столичної нерухомості BUWOG та EHL підготував аналітичний звіт «Звіт про ринок житла Відня 2026» на 85 сторінок про ситуацію з житловою нерухомістю столиці. Це найбільший ринок у країні, тому більшість висновків актуальні і для інших частин Австрії.

Населення столиці (як і країни) росте, а значить і попит також неминуче зростає. Сьогодні у Відні проживає 2,04 мільйона мешканців, а через 50 років буде ще на 300 тисяч більше. Міграція — ключовий фактор росту. Чому саме Відень? Економіка, освіта та соціальна система. Загалом у країні сьогодні живе 9,2 мільйона людей.

76% людей живуть в орендованому житлі. Для новоприбулих щороку потрібні тисячі нових квартир. Будівництво не встигає за попитом, а ринок оренди знаходиться під постійним тиском: знайти житло, навіть задорого, стає все складніше.

Купити квартиру і зменшити орендний тиск можуть дозволити собі далеко не всі. Через інфляцію та економічну ситуацію житло дороге. Водночас у Відні є велика кількість соціального житла, яке дозволяє багатьом людям орендувати квартири роками за відносно доступними цінами. Люди довше залишаються в оренді, що ще більше тисне на ринок.

На ринку будівництва нового житла також дефіцит. Щороку будується все менше квартир, частина нових проектів заморожена. Будувати стає складніше через інфляцію і подорожчання матеріалів, адже горизонт планування — роки. Інвестиційна активність падає, кредити дорожчають, а вимоги до першого внеску залишаються високими. Навіть якщо почати активно будувати зараз, результат буде лише через кілька років — дефіцит накопичується.

Пропозиція нових орендних квартир скоротилася приблизно на 25%, бо девелоперам стало невигідно будувати житло під здачу. Державне регулювання оренд також впливає на ринок, а кредити для забудовників стали дорожчими.

У результаті саме орендний сектор страждає найбільше. Конкуренція за квартири зростає, багато людей «застрягають» у своєму житлі, бо переїзд — це ризик. Ринок поступово рухається до моделі ринку продавця, коли умови диктує власник.

Через це більше людей почали розглядати купівлю житла, що також підштовхує ціни вгору. Пропозиція при цьому залишається недостатньою.

Родини стають меншими. До 2060 року на третину зросте кількість людей, які живуть поодинці або вдвох. Уже сьогодні середній розмір домогосподарства у Відні — лише 2,04 людини. Це означає, що навіть без різкого росту населення потрібно більше квартир, особливо невеликих, яких на ринку також бракує.

Поряд з історичним центром найдорожчі райони Відня — 13-й, 18-й та 19-й, де житло коштує приблизно 8–8,7 тисяч євро за квадрат. Це престижні зелені райони з хорошою інфраструктурою, де ціни стабільно високі.

Будівельний бум переживають нові райони — колишні промзони в 10-му, 21-му та 22-му районах. Найвідоміші приклади — Seestadt Aspern, Nordbahnviertel та Gaswerk Leopoldau. Тут формуються нові великі житлові квартали з сучасною інфраструктурою і порівняно доступнішими цінами.

Центр стає дедалі менш доступним для звичайного покупця, місто росте, а роль транспорту стає ключовою для комфорту життя.

Головний висновок простий: проблема ринку житла сьогодні — у дефіциті. Населення росте, пропозиція не встигає, модель оренди домінує, а демографічні зміни лише посилюють тиск на ринок. І найближчим часом швидких змін цієї тенденції не очікується.