🧖‍♀️ Термальный комплекс Green Flow Парк Скандинавия в Новой Москве!

🏗 На днях пришла новость: девелопер А101 получил разрешение на строительство термального комплекса Green Flow Park Scandinavia в ЖК «Скандинавия». Объект площадью 5700 м² с двумя наземными и одним подземным этажом будет включать термальные зоны, бассейны, сауны, релакс-зоны и тренажерный зал. Ввод в эксплуатацию запланирован на конец 2025 года (я не уверен, что это реалистичный план).

📑 Как я понял, оператором термального комплекса Green Flow Park Scandinavia является компания Green Flow (ООО "АНТЕРРА"), которая уже управляет объектами в Сочи и Санкт-Петербурге, внедряя «хилинг-концепцию, ориентированную на оздоровление и релаксацию». В Green Flow Park Scandinavia привлекаются средства частных инвесторов, как я понял, через агента по привлечению инвестиций, ООО «Инвестиционная Система».

💼 Итак, для привлечения инвестиций был создан ЗПИФ под управлением УК «Гамма Групп» (кстати, хорошая УК), паи которого уже торгуются на Московской бирже. ЗПИФ называется Термальный комплекс «Гринфлоу Скандинавия». На сайте УК «Гамма Групп» мной был обнаружен ЗПИФ Термальный комплекс «Гринфлоу Скандинавия».

💰 Предполагалось, что ЗПИФ должен был быть предназначен для квалифицированных инвесторов, минимальный порог должен был составлять от 6 млн, при цене пая от 5780. Доходность инвесторов заявлялась на уровне 34-38,3% годовых, из которых ежеквартальные выплаты промежуточного дохода по паям должны были составлять 11%, доход от переоценки актива от 4 до 8,3%. А ещё был некий дисконт в 19%, с которым инвесторы входили в проект, покупая паи на стадии строительства Green Flow Park Scandinavia.

⚠️ С некоторыми усилиями я нашел финансовую модель проекта… Судя по ней, инициатором прогнозируется рост стоимости объекта с 1,35 млрд. в 2024 году до 4,81 млрд к 2031 году, что означает увеличение цены 1 м2 объекта с 236,8 тыс. руб. до 820,5 тыс. руб. — более чем в 3,5 раза за 7 лет. Такой рост выглядит чрезмерно оптимистичным! Особенно если учесть локацию, площадь и функциональное назначение объекта.

📊 Операционные показатели проекта также вызывают смутные сомнения: планируется 95 тыс. посещений термальной зоны в год, что требуют стабильного ежедневного потока посетителей (260 посещений в день) - я не знаю, насколько это реально. Понятно, что представители Green Flow считают это реалистичным.

👀 Обратило на себя внимание повсеместное использование термина «гарантированная доходность» и «гарантии» на вебинарах, напомню, что регулятор в лице ЦБ РФ прямо указывает на недопустимость таких формулировок для ЗПИФов.

❓Остаются неясными юридические взаимоотношения между А101, Green Flow и УК ЗПИФ «Гамма Групп». У проектной компании застройщика А101, ООО «Проект Град», и ООО «Грин Флоу Парк Скандинавия» (не ЗПИФ, а ООО) существует действующий договор аренды с правом выкупа и платежом 6,6 млн. Однако, из документов остается неясным кто фактически финансирует строительство? А101 или Green Flow (ООО "АНТЕРРА")? Что произойдет, если ЗПИФ не сможет привлечь достаточно средств?

🚩 Подводя итог: проект демонстрирует явные признаки инвестиционного предложения с непрозрачной структурой, чрезмерно оптимистичными прогнозами операционных показателей, доходности и ростом стоимости. Сочетание этих факторов указывает на высокие инвестиционные риски и необходимость тщательной проверки перед принятием решения о вложении средств.

⚠️ Не является рекламой инвестиционной рекомендацией!