Финмодель девелопмента — 10 дубайских тезисов

За последние месяцы мы выпустили несколько финансовых моделей девелопмента для ОАЭ в рамках подбора подходящих участков.

В этом посте зафиксирую ключевые предпосылки, отвечающие на самые популярные вопросы девелоперов.

1⃣ На каждый участок под девелопмент в Дубае сразу легко определить GFA (gross floor area — разрешенная площадь застройки). Сравнивать цены разных участков нужно удельно — на sq ft / GFA.

2⃣GFA — указанный в affection plan (аналог нашего ГПЗУ) или Development Control Regulations (DCR) участка при проектировании умножается примерно на 1,3-1,6. Часто для упрощения расчета при первичной проверке участка, считается, что продаваемая площадь (net sellable area — NSA) составляет 0,9 GFA или приравнивается к GFA.

3⃣Стоимость участка составляет, как правило, до 8-15% инвестбюджета проекта. В эту стоимость входит единоразовый налог на землю при покупке (4% стоимости участка) и 2% комиссия агента (это стандарт на рынке — если брокер просит больше, напомните ему об этом, а если вдруг легко согласен на меньшее — проверьте топ-ап).

4⃣Ключевых налогов (кроме земельного) — два: НДС (VAT - 5%) и налог на прибыль (Income Tax — ввели с этого года — 9%).

5⃣ Эскроу-счет требует отвлечения до 50% средств (для первого проекта девелопера на рынке, для опытных девелоперов этот % резерва снижается до 20-30%). Рекомендуется также учесть банковскую гарантию под фиксированный %.

6⃣Средний ежегодный рост стоимости м2 жилья Дубая (если не брать резкие пандемийные провалы и пики последних полутора лет) — 4-6%. Годовая инфляция (материалы, СМР и пр.) — примерно 1%.

7⃣Примерный IRR хорошего дубайского проекта — 25-30% (c учетом использования эскроу-рычага), может быть выше если участок был куплен по очень “вкусной” цене и/или девелоперский продукт особенный.

8⃣Каждой квартире по бесплатному паркингу! Это не лозунг, а суровая правда дубайского девелопмента (а для 3BR и выше по 2 и даже 3 машиноместа). А еще + гостевые, да, помните об этом, когда захотите построить дом, где 100% студии.

9⃣Цены продаж — как и везде зависит от района, от $3 до 17 тыс. за м2 (и далее к бесконечности). Для подготовки финмодели, мы всегда прорабатываем маркетинг отдельно: берем цифры из аналитики (в первую очередь, Reidin) и подтверждаем прогноз с несколькими независимыми экспертами.

🔟 Коммерческие расходы. Рынок недвижимости Дубая — агентский, комиссия брокерам для нового для рынка девелопера составит 5-8% выручки. +2-2,5% на то чтобы качественно упаковать маркетинговые материалы (шоурум, сайт, 3д-модели, брошюры и пр.) — экономить здесь не советуем, это то, что позволит выделиться на конкурентном рынке, влюбить брокеров в проект и сделать их работу эффективнее.