⚠Почему строительство двух многоквартирных домов на одном земельном участке не противоречит требованиям законодательства

Определение от 09.02.2023 г. № 307-ЭС22-19570 по делу № А56-21432/2021
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9056-21432%2F2021

Общество построило два многоквартирных дома (корпусы А и Б) на принадлежащем ему земельном участке. На основании разрешения Госстройнадзор СПб указанные корпуса МКД были одновременно введены в эксплуатацию. Квартиры в корпусах были переданы в собственность участников долевого строительства, право собственности которых зарегистрировано в установленном порядке.

Но Управление Россреестра отказало в госрегистрации прекращения права собственности Общества на данный участок. Управление Росреестра посчитав, что строительство двух МКД на одном земельном участке противоречит требованиям ЖК, и указав на необходимость формирования земельного участка под каждым из построенных домов, поскольку у собственников квартир право общей долевой собственности возникает на земельный участок под домом после формирования такого участка.

Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра.

👉Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска. Апелляционный суд согласился с первой инстанцией. Суды исходили из следующего: в случае предоставления для строительства нескольких МКД одного земельного участка к общему имуществу одного вновь построенного МКД не может относиться та часть земельного участка, на которой построен другой МКД. Следовательно, под каждым из таких домов должен быть сформирован и поставлен на кадастровый учет свой земельный участок; доказательства, подтверждающие, что спорный земельный участок является неделимым, не представлены.

👉Суд округа согласился с первой и апелляционной инстанциями.

❗⚠СКЭС Верховного Суд отменила акты трёх инстанций и направила дело на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав на неучтённое судами:
✅право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК);
✅с момента госрегистрации права собственности первого лица на любое из помещений в МКД соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном МКД, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им (п. 66, 67 Пост. Пл ВС и ВАС от 29.04.2010 № 10/22);
✅положения ЗК, ГрК, Законов № 189-ФЗ, 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) 2 и более отдельно стоящих МКД в т.ч. составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок;
✅проектная документация не предполагала раздел данного участка между корпусами после их ввода в эксплуатацию. Госстройнадзор СПб выдала разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, состоящего из 2-х корпусов;
✅между тем суды не дали оценку приведенным доводам Общества и не проверили представленные доказательства на предмет того, каким образом при проектировании строительства двух МКД (корпуса А и Б) была предусмотрена схема планировочной организации земельного участка, отведенного под застройку; не исследовали вопрос, являются ли спорные МКД единым жилищным комплексом с особенностями коммуникаций и инфраструктуры (элементами озеленения, парковкой и т.д.);
✅Общество также ссылалось на то, что оно уже не является собственником помещений в МКД, а в силу ст. 11.2 ЗК образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Действия Общества по разделу спорного участка будут нарушать права и законные интересы собственников помещений в данных корпусах МКД.
#земля #строительство