⚠❗👆Когда наличие согласия арендатора является обязательным условием для выдела земельного участка из участка, находящегося в долевой собственности
Определение от 22.12.2022 г. № № 310-ЭС22-14811 по делу № А35-10545/2020
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9035-10545%2F2020

Агробъединение 30.01.2012 заключило договор аренды земельного участка с участниками общей долевой собственности участка из земель сельскохозяйственного назначения. Впоследствии 14.09.2015 Агрообъединение передала права и обязанности по договору аренды Обществу.

Один из участников общей долевой собственности – Гражданин 29.09.2016 г. принял решение о выделе из земельного участка нового участка в счёт доли в 14/27, т.е. более половины изначального участка. Хотя Общество и направило возражения относительно размера и местоположения, Гражданин утвердил проект межевания земельного участка.

Затем 26.12.2018 Гражданин заключил со своим кредитором – Компанией соглашение об отступном, согласно которому взамен исполнения обязательств по кредитам Гражданин передал в кредитора принадлежащее ему недвижимое имущество (16/27 долей).

Компания зарегистрировала право на 16/27 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок в установленном порядке. Но на этот участок было установлено обременение в пользу Общества сроком на 15 лет в виде договора аренды земельного участка.

Судом были признаны необоснованными возражения Общества относительно размера и местоположения выделяемого земельного участка, проект межевания был признан согласованным. Но Управление Росреестра отказалось зарегистрировать права на выделяемый участок. Компания обжаловала решении Управления Росреестра в судебном порядке.

⭕Суд первой инстанции удовлетворил требования, Апелляционный и кассационный суды согласились с первой инстанцией – суды признали отказ незаконным и обязал Управление Росреестра произвести кадастровый учёт выделенного участка. Суды исходили из того, что извещение о необходимости согласования проекта было опубликовано в СМИ, а возражения Общества в судебном порядке признаны неправомерными.

❗⚠СКЭС Верховного Суда отменила судебные акты трёх инстанций, и направила дело в первую инстанцию, указав на неучтённое судами:
✅ в результате выдела земельного участка из земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности и обремененного правом аренды третьего лица, затрагиваются интересы этого третьего лица ввиду изменения характеристик первоначального земельного участка, что требует получение от арендатора соответствующего согласия;
✅ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков (п. 4 ст. 11.2 ЗК);
✅ правопредшественник Компании – Гражданин несогласие с передачей в аренду земельного участка на общем собрании не выражал, при этом сама Компания стало собственником долей лишь 18.01.2019 на основании соглашения об отступном от 26.12.2018;
✅ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора (п. 4 Обзора ВС РФ N 3 (2017));
✅ наличие согласия арендатора является обязательным условием для выдела спорного земельного участка;
✅ в то же время следует иметь в виду, что норма п. 5 ст. 14 Закона № 101-ФЗ от 24.07.2002, призванная обеспечить стабильность арендных отношений, не может толковаться в смысле возможности предоставления долевому собственнику, являющемуся одновременно арендатором соответствующего земельного участка, права производить выдел земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли до окончания срока аренды. Обратный подход предполагает нарушение равенства прав сособственников такого земельного участка.
#земля