👆Досрочное расторжение договора аренды недвижимости, являющегося памятником истории и культуры, и компенсация затрат на реставрацию
Определение от 25.10.2022 г. № 305-ЭС22-7353 по делу № А40-94683/2020
https://kad.arbitr.ru/Kad/Card?number=%D0%9040-94683%2F2020

К Фирме в 2006 г. перешли права и обязанности арендатора по договору аренды памятника истории и культуры – Дома поэта А.Н. Майкова. Срок действия договора – до июля 2028 г. Договора обязывал Фирму за свой счёт выполнить реставрацию дома. Фирма в течении 2006-2009 г. выполнила комплекс работ для сохранения и восстановление исторического облика дома. Арендодателем в 2012 г. стало Управление Росимущества. В 2013 г. Минкультуры подтвердило выполнение работ на сумму 233,5 млн руб. и разрешило применение льготной арендной платы.

В 2019 г. Правительственная комиссия уполномочила Общество (ДОМ.РФ) на совершение сделок в отношении Дома Майкова.

Общество уведомило Фирму о досрочном расторжении охранно-арендного договора. Но стороны не пришли к соглашению.
Общество обратилось в суд с иском к Фирме о расторжении договора и возврате здания. Фирма обратилась со встречным иском к Обществу и Управлению Росимущества о взыскании 233,5 млн руб. неосновательного обогащения в виде стоимости ремонтно-реставрационных работ и процентов.

🔺Суд первой инстанции удовлетворил иск Общества и отказали Фирме в удовлетворение встречного иска. Апелляционный и суд округа оставили акт первой инстанции без изменений. Суды посчитали, что ни договором, ни законом не предусмотрены возможность выплаты арендатору компенсации понесенных им затрат (в денежной форме) при выполнении реставрации. При этом Фирме уже был установлен льготный размер арендной платы. Фирма пропустила срок исковой, потому что воспользовалась правом на льготную арендную плату в 2013 г., а иск подала в 2020 г.

❗СКЭС Верховного Суда согласилась с возможностью досрочного расторжения спорного договора, но отменила судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска, указав на неучтённое судами:
✅подлежит защите также и право аренды в виде возмещения арендатору убытков, причиненных досрочным прекращением аренды, в т.ч. при досрочном расторжении договора аренды на основании ч. 4 ст. 15 Закона № 161-ФЗ в целях, указанных в ст. 3 данного Закона, в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендатора;
✅отсутствие непосредственно в Законе № 161-ФЗ каких-либо механизмов, предусмотренных для компенсации убытков, возникших вследствие лишения арендных прав, само по себе не может рассматриваться как отменяющее действие защитных мер правового характера, предусмотренных, в т.ч. ГК;
✅ при досрочном расторжении договора аренды по требованию Общества Фирма, вносившая арендные платежи (с 2013 г. в льготном размере) на протяжении всего периода после завершения реставрационных работ (с 2010 по 2021), утратила возможность компенсировать понесенные затраты в установленном законом порядке;
✅выполненные Фирмой ремонтно-реставрационные работы в данном случае не могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендованного имущества, возможность компенсации которых ставится в зависимость от усмотрения сторон договора;
✅ досрочное расторжение договора по требованию Общества прекращает обязательства сторон по нему, следовательно, если до момента расторжения договора арендодатель не возместил стоимость понесенных арендатором затрат на работы или арендатор не смог зачесть полностью сумму затрат в счёт арендной платы, в связи с расторжением договора у арендодателя сохраняется обязанность уплатить арендатору невозмещённую сумму затрат;
✅Общество намерено реализовать на торгах спорное здание, стоимость которого существенно увеличилась в связи с проведением арендатором ремонтно-реставрационных и восстановительных работ;
✅день получения истцом информации о тех или иных действиях и день получения им сведений о нарушении этими действиями его прав могут не совпадать. При таком несовпадении для исчисления исковой давности имеет значение именно осведомленность истца о негативных для него последствиях, вызванных поведением нарушителя