Дольщик, купивший несколько квартир, становится инвестором, если не докажет, что квартиры приобретались в потребительских целях

Определение от 22.08.2022 г. № 305-ЭС22-7163 по делу № А41-34210/2020
http://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2151792

Застройщик и Дольщик заключили договор участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался передать Дольщику 15 квартир, расположенных в МКД.

Поскольку Застройщик свои обязательства не исполнил, Дольщик в рамках дела о банкротстве обратился к Конкурсному управляющему с заявлением о включении его требований в реестр о передаче жилых помещений.

Конкурсными управляющий отказал во включении требований в реестр, в связи с чем Дольщик обратился в суд с возражениями.
Суд первой инстанции удовлетворил заявление Дольщика. Суд признал доказанным факт осуществления оплаты со стороны участника строительства (Дольщика) по договору и включил его требования в реестр о передаче жилых помещений.

Апелляционный суд отказал в удовлетворении требований Дольщика и отменил судебный акт первой инстанции. Суд сделал вывод, что договоры участия в долевом строительстве Дольщиком заключались с целью осуществления инвестиционной деятельности, а не в целях удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий, в силу чего кредитору не может быть предоставлена приоритетная защита в деле о банкротстве застройщика. Частные инвесторы сами несут ответственность и риски наступления неблагоприятных последствий (ст. 10 ГК).

Кассационный суд согласились с апелляционной инстанцией.

❗СКЭС Верховного Суда отменила судебные акты и отправила обособленный спор на новое рассмотрение в первую инстанцию, указав на следующее

✅СКЭС считает правильными выводы судов апелляционной инстанции и округа в той части, что в ситуации приобретения гражданином значительного количества квартир в инвестиционных целях (для последующей перепродажи и получения прибыли) его требования к застройщику, находящемуся в банкротстве, не подлежат приоритетному удовлетворению в режиме требований участника строительства;
✅ сам по себе факт инвестирования гражданином в объекты недвижимости на этапе строительства не может влечь полный отказ в удовлетворении его требований при банкротстве застройщика;
✅ приобретение Дольщиком значительного количества квартир в инвестиционных целях не свидетельствует о злоупотреблении им правом (ст. 10 ГК), а указывает на необходимость квалифицировать долг перед ним таким образом, как если бы владельцем требования к застройщику являлось юридическое лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность (п. 1, п. 2 ст. 50 ГК), и расчеты с которым осуществляются в четвертую очередь (пп 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве) По этой причине выводы судов апелляционной инстанции и округа о полном отказе в удовлетворении требований Дольщика ошибочны;
✅ само по себе приобретение гражданином более одной квартиры еще не свидетельствует об инвестиционном характере его требования. Не исключены ситуации, когда приобретение нескольких квартир обусловлено необходимостью обеспечить потребности в жилище не только гражданина, но и членов его семьи, иных близких лиц. В таком случае суд должен вынести вопрос о целях заключения договора в отношении нескольких квартир на обсуждение сторон, что в данном случае сделано не было;
если часть квартир приобретены в потребительских целях, а иная часть – в инвестиционных, требования кредитора подлежат включению в реестр исходя из их правовой природы;
✅если бы по результатам проверки целей приобретения квартир было установлено, что требования (их часть) Дольщика носили инвестиционный характер, они подлежали включению в четвертую очередь реестра как обеспеченные залогом тех квартир, которые причитались ему как покупателю по условиям договора долевого участия в строительстве. Однако, залоговые права кредиторов, включенных в денежный реестр, в отношении объектов долевого строительства прекратились;
✅ вопрос о том, для каких целей приобретались все квартиры судами по существу исследован не был.
#недвижимость #банкротство