СКЭС Верховного суда разъяснила, в каком случае собственник помещения обязан заключить договор аренды земельного участка
Определение от 18.08.2022 г. № 305-ЭС22-6663 по делу № А40-248982/2020
http://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2150716

Общество приобрело в собственность нежилое помещение в здание, расположенном в г. Москве. Здание располагается на земельном участке, который предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Департамент городского имущества Москвы направил Обществу проект соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка. Уклонение ответчика от подписания соглашения послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с иском об обязании заключить соглашение.

Суд первой инстанции отказал удовлетворил иск. Апелляционный суд согласились с первой инстанцией. Суды исходили из того, что законом установлена обязанность правообладателя зданий, сооружений, расположенных на земельном участке, заключить с истцом договор аренды земельного участка, на котором находится принадлежащее правообладателю здание, сооружение, от исполнения которой ответчик уклонился.

Кассационный суд не согласился с правовыми выводами судов первой и апелляционной инстанций, отменив судебные акты нижестоящих судов, и в удовлетворении иска отказал. Суд округа пришёл к выводу, что в силу ст. 209, 244, 271, 273, 552 ГК, ст. 1, п. 1 ст. 35, п. 10 ст. 39.20 ЗК, п. 41 Постановления Пл ВС РФ от 23.06.2015 № 25, абз. 3 п. 1 Постановления Пл ВАС РФ от 23.07.2009 №64 с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества к покупателю этого объекта (ответчику) перешло право собственности на земельный участок, который занят этим объектом и необходим для его использования. С момента перехода к ответчику права собственности на объект недвижимости у Общества возникла и доля в праве собственности на спорный земельный участок, поэтому оснований для заключения соглашения о вступлении в договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, определения условий такого соглашения не имеется.

❗СКЭС Верховного Суда отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию и отменила судебные акты в силу следующего:
✅ если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее - неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2 ст. 39.20 ЗК);
✅ при наличии нескольких правообладателей помещений в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в публичной собственности, при оформлении любым из них договора аренды в отношении такого земельного участка, остальные обязаны вступить в арендные правоотношения с множественностью лиц на стороне арендатора. Правообладателям помещений в здании, в том числе тем, кто не обращался самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, направляется проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. У них возникает обязанность по подписанию договора в течение тридцатидневного срока и представлению его в уполномоченный орган (п. 6 и п.7 ст. 39.20 ЗК);
✅ заключение договора аренды в таком случае является не правом, а обязанностью правообладателя здания или помещений в нем;
✅ принимая судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций не учли, что по спору о понуждении заключить договор в резолютивной части решения указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор (ст. 173 АПК), чего судами сделано не было относительно условий по расчету арендной платы, установлению размера неустойки.
#земля #недвижимость