Неисполнение инвестиционных обязательств по строительству может являться основанием для расторжения договора аренды

Определение от 30.08.2022 г. по делу № А40-77969/2021, № 305-ЭС22-5403
http://vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=2155402

Общество в 2017 г. арендовало на 49 лет у государственного унитарного Предприятия 11 причалов в порту Владивостока.

Согласно договору аренды, Общество должно было с 2020 г. обеспечить пропускную способность порта для перевалки рыбы и морепродуктов – не менее 500 тыс. тонн в год, путём строительства, оборудования и ввод в эксплуатацию холодильного склада.

В конце 2020 г. Предприятие провело комиссионною проверку. Комиссии были представлены бизнес-планы, проектно-сметная и разрешительная документация, подготовленная для строительства холодильных сооружений. Комиссия пришла к выводу, что Общество не успеет осуществить строительство и ввод в эксплуатацию нового холодильного склада в указанные в документах сроки – к августу 2021 г., поэтому не выполнило инвестиционные обязательства.

Предприятие подало иск к Общество о возложении обязанности передать причалы и об изъятии причалов в случае неисполнения обязанности по их передаче.

Суд первой инстанции удовлетворил заявление. Апелляционный суд согласился с первой инстанцией. Суды признали спорный договор смешанным, содержащим элементы договора аренды и договора инвестирования, поэтому неисполнение Обществом инвестиционных обязательств является основанием для досрочного расторжения договора по требованию Предприятия (арендодателя).

Суд округа оказал в удовлетворение заявления и отменил судебные акты первой и апелляционных инстанций. Суд посчитал, что инвестиционные обязательства Общества (арендатора), закреплённые в договоре аренды, являются декларацией о намерениях арендатора создать на принадлежащих ему земельных участках на территории порта за свой счет и для себя объектов недвижимого имущества, в том числе здания холодильного склада, при этом какого-либо встречного предоставления по договору в инвестиционной части со стороны Предприятия (арендодателя) условиями договора не предусмотрено, а реализация указанных намерений арендатора не порождает у арендодателя каких-либо прав в отношении созданных арендатором для себя объектов, следовательно, не создает для арендатора каких-либо обязательств в интересах арендодателя.
А условия раздела договора не являются обязательствами по смыслу положений ст. 307 ГК, в указанной части истец и ответчик не являются по отношению друг к другу кредитором и должником, в связи с чем, истец не вправе требовать от ответчика исполнения указанных намерений, а также расторжения договора в связи с их неисполнением.

Содержащиеся в договора инвестиционные намерения арендатора являются неопределенными по своему предмету, поскольку не содержат указаний ни на объем инвестиций, ни на характеристики создаваемых объектов. Текст спорного договора также не содержит каких-либо ссылок на Бизнес-планы арендатора или на государственные программы (стратегии).

❗СКЭС Верховного Суда отменила постановление суда округа, оставив в силе судебные акты первой и апелляционных инстанций, в силу следующего:
✅нарушение арендатором условий договора выразилось в неисполнении принятых на себя инвестиционных обязательств, заключающихся в строительстве, вводе в эксплуатацию холодильного склада в согласованные сроки;
✅Обществом был подготовлен Бизнес-план 2016 года с целью участия в заключении договора, предусматривающего аренду федерального имущества - причалов, передаваемых в пользование на определенных условиях во исполнение поручений Президента РФ, Плана развитию портовой Правительства РФ, Стратегии развития морских терминалов Минсельхоза;
✅ суд округа не учел предусмотренную законом свободу выбора участниками гражданских правоотношений условий заключенного ими договора, а также наличие обстоятельств, при которых был заключен указанный договор, имеющих в совокупности значение для правильного разрешения спора;
✅уставной целью деятельности арендатора является целью развитие рыболовной отрасли, для этого арендатор в 2016-2018 годах