Отказ в сносе самовольной постройки без проверки добросовестности застройщика и принятых им мер к легализации недопустим по ст. 222 ГК РФ (Постановление АС СКО от 19 мая 2026 года по делу № А32-9404/22).
📝
Что произошло. Администрация города Краснодара обратилась с иском о сносе двухэтажного нежилого здания площадью 932,6 кв. м, возведённого предпринимателем без разрешения на строительство на земельном участке с ВРИ «для ИЖС; магазины». Нижестоящие суды отказали в сносе и обязали предпринимателя лишь устранить нарушения пожарной безопасности, а при невозможности — снести объект.
В чём ошибка. Суды первой и апелляционной инстанций, применяя пп. 30–31 постановления Пленума ВС РФ от 12.12.2023 № 44, не установили ключевые обстоятельства, обязательные при рассмотрении споров о самовольных постройках: предпринимал ли застройщик надлежащие меры к получению разрешения на строительство, готовил ли проектную документацию, и имеются ли в его действиях признаки явного и намеренного недобросовестного поведения. Суды фактически допустили возможность легализации объекта через устранение нарушений, не проверив предпосылки для применения п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Позиция кассации. АС Северо-Кавказского округа указал: отказ в сносе самовольной постройки возможен лишь при наличии условий п. 3 ст. 222 ГК РФ и в отсутствие очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения застройщика (п. 21 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2020), п. 43 постановления Пленума № 44). Непринятие своевременных мер к получению разрешения на строительство и необоснование наличия препятствий к легальному строительству влечёт единственное правовое последствие — снос объекта. Из материалов дела не следовало, что предприниматель предпринимал какие-либо меры к легализации объекта, который планировался к использованию в коммерческих целях (торговый центр), тогда как разрешение выдавалось лишь на индивидуальный жилой дом площадью 243,3 кв. м.
Для практики. При оспаривании самовольной постройки органу местного самоуправления надлежит доказывать не только факт отсутствия разрешения, но и отсутствие со стороны застройщика каких-либо мер к легализации — это формирует основание для безусловного сноса. Застройщику, рассчитывающему на сохранение объекта, необходимо заблаговременно документировать все обращения за разрешением, подготовку проектной документации и причины отказов уполномоченных органов. Суду при новом рассмотрении надлежит установить добросовестность поведения застройщика как обязательное условие перед обсуждением возможности приведения объекта в соответствие вместо сноса.
Судебная практика всех остальных округов