Обязанность ТСЖ по содержанию воздуховодов и дымоходов возникает только после установления их принадлежности к общему имуществу дома, а не на основании одного лишь факта аварийной ситуации (Постановление АС СКО от 22 мая 2026 года по делу № А63-9573/25).
📝
Что произошло. ТСЖ «Радуга» оспаривало в арбитражном суде два предписания государственной жилищной инспекции Ставропольского края, вынесенные по результатам проверки: о нарушении правил эксплуатации многоквартирного дома и об уточнении состава общего имущества. Поводом послужила аварийная ситуация, связанная с прекращением газоснабжения нежилых помещений, принадлежащих Мухортовой Н.А., вследствие отсутствия тяги в дымоходах и вентиляционных каналах. Нижестоящие суды отказали ТСЖ в признании предписаний недействительными.
В чём ошибка. Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что обязанность по поддержанию в исправном состоянии вентиляционных каналов и дымоходов возлагается на ТСЖ как управляющую организацию, и не исследовали ключевые обстоятельства: принимались ли спорные воздуховоды на баланс ТСЖ, являются ли они частью общего имущества дома, имела ли место перепланировка нежилых помещений, предусматривалась ли установка газового котла в этих помещениях изначально при строительстве дома. Кроме того, суды не установили, какие конкретно воздуховоды использовались для отвода газов от котла — штатные вентиляционные или смонтированные отдельно, и кто является их собственником.
Позиция кассации. Поскольку многоквартирный дом имеет центральное отопление и газовое питание варочных плит, судам надлежало установить, с какой целью в нежилых помещениях установлен газовый котёл и как его эксплуатация сочетается с уже функционирующим центральным отоплением. Не выяснив предусматривалась ли изначально при строительстве и вводе дома в эксплуатацию установка газового котла в нежилых помещениях и не исследовав законность возможной перепланировки, невозможно определить, относятся ли соответствующие воздуховоды к общему имуществу собственников помещений или являются имуществом конкретного лица. При новом рассмотрении суду необходимо системно установить последовательность фактических обстоятельств возникновения газового котла, его юридическую принадлежность, конфигурацию воздуховодов, порядок их фактической эксплуатации и принадлежности.
Для практики. При оспаривании предписаний о содержании общего имущества ТСЖ (управляющей организации) должно заявлять и документально подтверждать, что конкретное оборудование или коммуникации не входили в состав общего имущества дома и не принимались на баланс. Юристам управляющих организаций в аналогичных спорах следует настаивать на истребовании проектной документации дома, актов ввода в эксплуатацию, сведений о перепланировках, а также на установлении разграничения между штатными общедомовыми системами и оборудованием, смонтированным собственником помещения для индивидуальных нужд.
Судебная практика всех остальных округов