Арендодатель не вправе взыскивать арендную плату за период просрочки возврата имущества, если он сам уклонялся от его приёмки (Постановление АС СКО от 29 мая 2026 года по делу № А32-3150/23).
📝
Что произошло. Индивидуальный предприниматель Гаврилов (арендодатель) обратился в суд с иском к ООО «А ГРУПП» (арендатор) о взыскании задолженности по арендной плате, ущерба и упущенной выгоды. Арендатор в мае 2022 года направил уведомление о расторжении договора аренды с 01.07.2022, освободил помещение и оплатил аренду по 31.07.2022. Нижестоящие суды, установив отсутствие подписанного акта возврата, определили дату возврата помещения по акту осмотра ТПП — 28.10.2022, и взыскали с арендатора арендную плату, упущенную выгоду и ущерб.
В чём ошибка. Суды не учли совокупность обстоятельств, свидетельствующих об уклонении арендодателя от приёмки помещения: арендатор направил надлежащее уведомление о расторжении (с соблюдением условия о двухмесячном предупреждении), фактически освободил помещение с 01.07.2022 (что подтверждается отсутствием потребления коммунальных ресурсов, осмотром и демонтажом входной двери), при этом арендодатель не оспаривал факт освобождения и уклонился от участия в составлении акта возврата. Суды также не исследовали, имелись ли конкретные недостатки, препятствовавшие сдаче помещения в аренду другому лицу по цене не ниже согласованной.
Позиция кассации. В соответствии со ст. 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы за период просрочки возврата имущества связана с удержанием имущества арендатором. Однако арендодатель не вправе требовать арендной платы за период просрочки возврата, если он сам уклонялся от приёмки арендованного имущества, в частности когда арендатор освободил помещение, известил арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, но арендодатель отказался участвовать в составлении акта. Данная позиция содержится в п. 37 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 и в п. 31 Обзора практики ВС РФ № 2 (2020). Неисполнение обязанности по составлению акта возврата не лишает арендатора права доказывать фактическое освобождение иными доказательствами. Наличие недостатков у арендованного имущества также не является основанием для отказа в приёмке — права собственника могут быть защищены иском о взыскании убытков.
Для практики. Арендатору при досрочном расторжении договора надлежит фиксировать освобождение помещения и направление уведомления арендодателю с доказательствами получения, а также извещать о готовности передать помещение и участвовать в оформлении акта. Если арендодатель уклоняется от приёмки — арендатор вправе использовать альтернативные доказательства (осмотр с участием независимого лица, фото- и видеофиксация, показания свидетелей). Арендодателю следует учитывать, что уклонение от приёмки при доказанном освобождении помещения арендатором лишает его права на взыскание арендной платы и упущенной выгоды за соответствующий период, а права собственника защищаются иском о возмещении убытков.
Судебная практика всех остальных округов