Подвальные помещения с инженерными коммуникациями, обслуживающими более одного помещения, относятся к общему имуществу МКД вне зависимости от государственной регистрации права собственности (Постановление АС СКО от 20 апреля 2026 года по делу № А53-29682/24).
📝
Что произошло. Индивидуальный предприниматель — собственник нежилых подвальных помещений в многоквартирном доме — обратился к региональному фонду капремонта с негаторным иском: обязать ответчика перенести общедомовые инженерные сети (трубопроводы отопления, водоснабжения, водоотведения), проложенные через принадлежащие истцу подвальные помещения в ходе капремонта. Суд первой инстанции отказал в иске (пропущен срок исковой давности), апелляция отменила это решение и возложила на фонд обязанность переустроить инженерные коммуникации, обязав перенести их из помещений истца.
В чём ошибка. Апелляционный суд не проверил правовую природу спорных помещений: являются ли они самостоятельным объектом недвижимости или подпадают под режим общего имущества многоквартирного дома. Суд не применил ст. 36 ЖК РФ, согласно которой подвалы, в которых расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, относятся к общему имуществу собственников помещений в МКД. Апелляция также не оценила доводы ответчика о том, что сети исторически проходили через подвальные помещения, а капремонт выполнен по существующей схеме без изменения конфигурации. Кроме того, заключение эксперта не исследовало проектную документацию, не установило исходное состояние инженерных систем до ремонта и применило нормативные документы, введённые после завершения работ.
Позиция кассации. Право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от государственной регистрации (п. 3 постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009). Подвалы, в которых расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, подпадают под режим общего имущества. Если спорные помещения относятся к общему имуществу, они не могут находиться в индивидуальной собственности, а требования об изменении расположения коммуникаций не могут быть заявлены без учёта режима общего имущества. Апелляционный суд был обязан проверить: являлись ли спорные помещения самостоятельным объектом недвижимости, не обладали ли они признаками общего имущества в силу закона, допускалось ли их отчуждение в индивидуальную собственность. Заключение эксперта, не исследовавшее проектную документацию и не установившее исходное состояние систем, не может служить надлежащим доказательством.
Для практики. При споре о правах на подвальные помещения с инженерными коммуникациями юристу необходимо заблаговременно установить: относились ли помещения к общему имуществу МКД на момент их формирования и отчуждения, имелись ли в них коммуникации, обслуживающие более одного помещения, допускалось ли законодательством их отчуждение в индивидуальную собственность. Региональному оператору при капремонте следует документировать исходное состояние инженерных систем до начала работ и сохранять проектную документацию — это позволит опровергнуть предположения об изменении схемы. Для оценки качества работ эксперту необходимо исследовать проектную документацию и применимые нормативные акты, действовавшие на момент выполнения работ.
Судебная практика всех остальных округов