#PLP_Регистрация
Модульная баня в ЕГРН — ещё не капитальный объект для аренды без торгов (Постановление АС СКО от 22 июля 2026 года по делу № А20-5268/24).
📝
Что произошло. ООО «Каншао» оспорило отказ Минимущества КБР заключить без торгов договор аренды земельного участка площадью 1 093 кв. м под объектом отдыха и досуга (модульная баня 8,5 кв. м), ранее предоставленного по договору аренды от 12.11.2013. Суды двух инстанций удовлетворили требования, признав за обществом исключительное право на аренду по подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.
В чём ошибка. Суды согласились с экспертом, который определил необходимую площадь участка исходя из совокупности объектов — капитального туалета, некапитальных навеса, киоска, модульной бани и линейных коммуникаций, и признали соразмерной всю площадь 1 093 кв. м. Они не исследовали правовой статус каждого объекта: является ли зарегистрированная в ЕГРН «модульная баня» объектом недвижимости или некапитальным строением; зарегистрировано ли право на капитальный туалет; могут ли вспомогательные и линейные объекты без основного объекта недвижимости порождать исключительное право.
Позиция кассации. Сама по себе регистрация права в ЕГРН не предрешает квалификацию объекта как недвижимости: эксперт установил, что «объект отдыха и досуга» фактически является модульной (некапитальной) постройкой, а капитальный туалет в ЕГРН не зарегистрирован. Исключительное право по подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ возникает лишь в отношении площади, соразмерной капитальному объекту недвижимости, необходимой для его эксплуатации, и не может обосновываться через оценку совокупности движимых строений как единого комплекса. Наличие только вспомогательных объектов (туалет) при отсутствии основного объекта недвижимости не порождает права на аренду без торгов (правовая позиция Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 № 12668/12). Линейные объекты и инженерные коммуникации из Перечня, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300, размещаются на участке без его предоставления и не могут служить основанием для льготной аренды.
Для практики. При повторном рассмотрении суду надлежит установить правовой режим каждого объекта на участке: фактическую капитальность, наличие регистрации прав в ЕГРН, отнесение к вспомогательным по Критериям, утв. Постановлением Правительства РФ от 04.05.2023 № 703. Заявителю по аналогичным спорам нужно доказывать наличие основного объекта недвижимости (а не вспомогательных и линейных), иначе льготный порядок аренды всего участка применим быть не может. Заявителям стоит заранее собирать доказательства капитальности и регистрации прав на основное строение, иначе суд откажет в предоставлении участка в заявленной площади.
Судебная практика всех остальных округов