Капитальный ремонт — ещё не неотделимые улучшения (Постановление АС МО от 13 июля 2026 года по делу № А40-112094/25).
📝
Что произошло. Арендатор — субъект МСП — по Закону № 159-ФЗ реализовал преимущественное право выкупа помещения, арендованного у города Москвы. Возник спор о цене: департамент предложил 32,9 млн руб. по своей оценке, истец считал справедливой цену 16,1 млн руб., а также настаивал на зачёте стоимости неотделимых улучшений в счёт выкупной цены. Суды первой и апелляционной инстанций урегулировали разногласия в редакции истца, приняв результат судебной экспертизы (24,5 млн руб. за объект и 2,77 млн руб. за улучшения).
В чём ошибка. Нижестоящие суды ограничились формальной ссылкой на дополнительное соглашение об обязанности арендатора оформить разрешительную документацию и сочли это достаточным доказательством согласия собственника на создание неотделимых улучшений. Они фактически не проверили: была ли реально осуществлена перепланировка/переустройство, доводились ли до департамента проектная и сметная документация, получались ли согласования компетентных органов и отражались ли сведения в технической документации. Кроме того, суды не исследовали перечень конкретных работ, относимых истцом к неотделимым улучшениям, и отождествили капитальный ремонт арендатора с неотделимыми улучшениями по смыслу ст. 623 ГК РФ и ч. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ.
Позиция кассации. Зачёт стоимости неотделимых улучшений в счёт цены выкупаемого имущества по ч. 6 ст. 5 Закона № 159-ФЗ зависит от совокупности обстоятельств: наличия предварительного согласия собственника на проведение работ, доказанности фактического осуществления именно неотделимых улучшений (а не текущего/капитального ремонта), их выполнения за счёт собственных средств арендатора и действительной рыночной стоимости таких улучшений. Сама по себе обязанность арендатора оформить разрешительную документацию на перепланировку не подменяет согласия арендодателя на создание неотделимых улучшений; без согласования работ с арендодателем оснований для зачёта не возникает. Неотделимые улучшения предполагают изменение качественных характеристик объекта, его модернизацию, появление новых свойств, а не простую замену существующего оборудования.
Для практики. При повторном рассмотрении арендатору-истцу необходимо представить конкретный перечень работ с доказательствами их направления собственнику, проектную и сметную документацию, согласования уполномоченных органов и отражение перепланировки в технической документации; иначе суд откажет в зачёте, даже если эксперт установит стоимость «улучшений». Собственнику (департаменту) следует активно заявлять о несогласовании работ и настаивать на разграничении ремонта и неотделимых улучшений по критерию качественной модификации объекта. Судам надлежит исследовать все элементы предмета доказывания по зачёту и не подменять согласие арендодателя смежными обязанностями арендатора по договору.
Судебная практика всех остальных округов