Сопровождением сделок с недвижимостью я не занимаюсь. Но чего не сделаешь для любимого кузена)
⭕️ Что проверяли
1. Объект и документы продавца
Выписку ЕГРН, договор продавца, свидетельство о смерти супруги, два решения суда, сведения о зарегистрированных лицах. Все загрузила в нейросеть и попросила разобрать сделку целиком, с упором на наследственную долю.
С титулом чисто: квартира куплена в браке. А дальше пошли риски.
📎В квартире, кроме продавца, зарегистрированы ещё трое, и один из них - десятилетний внук. Перечень лиц, сохраняющих право пользования жильём, это существенное условие договора (ст. 558 ГК РФ). Ребёнка не снимут с учёта - сделка повисает, а покупатель получает квартиру с жильцом, которого потом не выселить.
📎Второй момент: справок из психоневрологического и наркологического диспансеров среди документов не было. При возрасте под восемьдесят это прямая дорога к иску по статье 177 ГК РФ, когда сделку рушат на том, что человек не понимал значения своих действий. Нейросеть не просто отметила риск, а дала рекомендации.
2. Наличие признаков банкротства продавца
Здесь опыт у меня большой: много лет защищала собственников при оспаривании сделок в банкротстве. Если на дату сделки у продавца были подтверждённые долги, покупателю придётся доказывать добросовестность - проверкой по открытым источникам и скринами с датой.
Картотека арбитражных дел, ФССП, Федресурс. Нейросеть прошла их и добавила то, о чём обычно забывают: суды общей юрисдикции сразу по двум регионам, по месту регистрации и по месту фактического проживания. Отдельно посмотрела производства, оконченные из-за отсутствия имущества: это готовая презумпция неплатёжеспособности.
Долгов не нашлось.
3. Риск покупки по заниженной стоимости
Бесплатный сыр в мышеловке - это про статью 61.2 Закона о банкротстве: цена заметно ниже рыночной, и сделку оспорят, квартиру вернут в конкурсную массу, а деньги покупатель будет ждать в очереди. Страхуемся оценкой на дату сделки.
В архиве у меня лежал отчёт оценщика по квартире, которую конкурсный управляющий пытался отобрать за занижение. На его основе я собрала скилл - сохранённую инструкцию, по которому нейросеть собирает аналог оценочного отчета по вашим данным.
⚙️Через браузерное расширение Claude в Chrome нейросеть подобрала объявления по сопоставимым квартирам, пока я занималась другими задачами.
Дальше сделала расчёт по сравнительному подходу: цена за метр, поправки, проверка однородности выборки. На выходе восемнадцать страниц: таблицы, карточки объявлений с фото, правовой блок и чек-лист, что покупателю хранить три года. Около получаса вместе с подбором аналогов.
Оценка может и не пригодиться, платить за неё как за полный отчёт ради страховки не хочется. Юрист при сопровождении сделки может сделать эту работу в рамках услуги, а покупатель знает, что подстрахован.