Андрей Пекай про недвижимость

Россияне снова пошли смотреть недвижимость за границей

В этом году информация о зарубежной недвижимости попадалась мне чаще обычного.
Коллеги по цеху делятся новостями про Тайланд и Доминикану, покупатели задают вопросы про Турцию и ОАЭ...

Решил разобрать и этот вопрос:
Что стоит за этим на самом деле?

По первому полугодию 2026 года уже есть нормальная статистика.
Делюсь тем, что вижу в цифрах, и своим видением 🤓

Факт первый: интерес к зарубежной недвижимости действительно восстановился после двух лет падения.
Заявки от россиян в январе–июне 2026 года выросли на 5% к тому же периоду прошлого года и на 20% ко второму полугодию 2025-го.
Это данные Prian.ru, их подтверждают и в Tranio, и в Ricci.
2025 год, напомню, был худшим по этому показателю за пять лет: падение спроса около 25%.

Факт второй, и тут внимание: Реальных сделок стало меньше, а не больше.
Intermark Global фиксирует минус 23% по сделкам за те же шесть месяцев. Противоречие?
Нет, просто разные вещи измеряют: Prian считает заявки на портале, Intermark считает подписанные договоры.
Люди активно смотрят и спрашивают, но до покупки доходят не все: платежи за рубеж по-прежнему головная боль, и с ней свыклись далеко не все.
Год назад сделки падали на 38%, так что падение замедлилось почти вдвое. Рынок нашёл дно и сидит на нём.

Куда смотрят?
По данным NF Group:
- половина всего заграничного спроса ушла в ОАЭ
- дальше Таиланд с 17%
- и Турция с 12%.

Отдельная история с динамикой спроса:
- Дубай: после обострения на Ближнем Востоке на вторичке появились дисконты, и спрос россиян там вырос вдвое.
- вдвое вырос интерес и к Грузии, классический вариант запасного аэродрома.
- Европа тоже ожила точечно: Греция +46% по заявкам, Кипр +63%, и в обоих случаях причина одна - программы ВНЖ через покупку жилья.

И вот главное - зачем покупают:
- 53% сделок за границей в этом году закрывались ради вида на жительство
- 27% купили жильё для собственного проживания (год назад таких было 13%).
- а вот инвестиционных сделок стало всего 20% против 34% годом ранее.

Перевожу на человеческий: люди покупают за границей безопасность и статус, а не доходность. Медианный чек при этом 262 тысячи евро (около 25,5 млн.руб.), это данные от Tranio.

Мои субъективные мысли
Сейчас заграничная покупка решает политические и бытовые задачи: ВНЖ, запасной аэродром, куда уехать зимой.
Это нормальная причина, и если она у вас есть - действуйте.

Но если задача чисто инвестиционная и деньги должны работать, то считайте внимательно.
Доходность 6-7% в Дубае вычитайте с платёжными рисками, валютным контролем и комиссиями на переводы.
В Сочи при сопоставимом чеке апартаменты дают сопоставимую доходность в рублях, без границ между вами и вашим объектом, и с ипотекой, которой за рубежом для россиянина просто нет.
Не случайно аналитики в январе писали:

...часть клиентов, не готовых к волоките с переводами, разворачивается на российские курорты, и Сочи в этом списке первый.

Цифры выше собраны из трёх разных методологий:
- Prian считает заявки на портале
- NF Group структуру своего спроса
- Intermark свои сделки.
Они по-разному режут рынок, поэтому доли и проценты между собой не складываются.
Это нормально, важен вектор: интерес вырос, рынок стабилизировался, структура спроса сместилась в ВНЖ и жильё для себя.

Если выбираете между Дубаем, Таиландом и Сочи под сдачу, напишите мне, разберём ваш бюджет и посчитаем доходность по живым объектам, а не по буклетам 🤓

Чему Сочи учиться у Антальи

Разбор двух курортных держав с цифрами.

Я работаю с недвижимостью в Сочи 6 лет и каждый раз, когда клиенты говорят мне "вот в Турции сервис", я соглашаюсь (хотя понимаю, что есть сервисы и лучше 🙂).
Когда застройщики говорят "в наших силах конкурировать с турецкими отелями", я тоже в это верю.
Вот именно эти сравнения и подтолкнули меня чуть глубже изучить материал ))

Думаю, вам будет интересно. Читайте с удовольствием 🤓

В целом, сравнивать Сочи и Анталью сегодня - это как сравнивать спортсменов разных весовых категорий.
Но категории имеют свойство меняться 🤼

Сначала факты про Турцию:
▪️2025 год закрыла с рекордом: почти 64 миллиона гостей, из них 52,8 миллиона иностранцев
▪️доходы 65,2 миллиарда долларов, +6,8% к прошлому году
▪️четвёртое место в мире по числу туристов
▪️только одна Анталья приняла 17,1 миллиона гостей - исторический максимум
▪️и самое щекотливое: первый рынок для Турции четвёртый год подряд это Россия, почти 7 миллионов наших туристов за 2025 год съездили туда отдохнуть.

Теперь главное, что мало кто знает:
- Анталья была рыбацкими деревнями ещё 40 лет назад
- в 1982 году Турция приняла закон о поощрении туризма: министерство получило право определять курортные зоны, строить туда дороги, кредитовать отельеров через собственный банк и выделять государственные земли под отели на 49 лет
- государство сделало туризм экспортной индустрией, как нефть у других.
- 40 лет непрерывного инвестиционного цикла.
Вот откуда сервис 💡

А теперь Сочи:
И здесь история еще интереснее))
▪️статус курорта общегосударственного значения город получил 26 мая 1925 года, 100 лет назад
▪️потом советские санатории
▪️потом тяжёлые девяностые
▪️потом Олимпиада 2014 года, которая дала дороги, аэропорт и отельный фонд мирового уровня

И вот следующая стадия:
- с 1 января 2026 года Сочи официально курорт федерального значения
- 351.000 гектаров охранных зон
- финансирование напрямую из федерального бюджета.
Если присмотреться, это та самая турецкая логика 1982 года: государство берёт курорт под прямую опеку.

По цифрам:
- внутренний турпоток России в 2025 году вырос на 7,4%, до 174 миллионов поездок.
- Сочи в 2025-м принял рекордные 8 миллионов гостей и показал самую устойчивую динамику на юге: -3,9% по организованным турам там, где Краснодарский край в целом просел на 15%.

Да, до антальинских 17 миллионов далеко. Но Турция кормится со всего мира, а Сочи пока обслуживает в основном внутренний рынок.
Это и есть запас роста💡

В чём сходство:
- обе страны строят курортную экономику сверху
- обе делают ставку на всесезонность
- обе растят собственного туриста.

В чём разница:
- у Турции туризм - это валютный экспорт и 4% мирового рынка
- у нас - это импортозамещение и удержание денег внутри страны
- Турция защищает долю в борьбе с Египтом и Китаем
- Сочи растёт без конкурентной войны, потому что его турист уже здесь.

Мои мысли, как человека, который наблюдает этот рынок изнутри:
Сочи повторяет турецкий путь с опозданием в сорок лет, но быстрее по темпам: от Олимпиады до федерального статуса прошло двенадцать лет.

Для недвижимости это значит простую вещь: курорт, который государство взяло в долгосрочную опеку, это актив с господдержкой стоимости.
В Анталье это сработало. Думаю, у нас сработает даже быстрее.

Вот такая математика 🤓

А еще мысль: если бы у вас была возможность 20 лет назад стать совладельцем курортного бизнеса в Турции, вы бы это сделали? Зная, что ваш бизнес будет расти такими темпами ))

Подобная возможность сейчас есть в Сочи.
Условия инвестирования и расчеты доходности ЗДЕСЬ по слову КУРОРТ 🙂

Сделал для вас краткий обзор объектов на побережье части Туапсинского района (Туапсе, Небуг, Ольгинка) - от Туапсе до Джубги.

Мысль:

Деньги в недвижимости делаются там, куда ещё не приехала толпа, но уже пришли застройщики и госпрограммы.

Это про локацию, от которой многие ещё пару лет назад отмахивались по причине "там нечего делать".
А зря...
Сейчас это один из самых горячих участков побережья по приросту инвестиций.

Что строится:
1. В Агое компания «Метрикс» строит курорт из пяти корпусов на 1600 номеров, 24 миллиарда инвестиций.
2. Там же, в Агое, ГК «Ярус групп» возводит первый премиальный проект локации «Палаццо де Агой», ввод в 2029-м.
3. В Небуге - строится жилой комплекс бизнес-класса Ботаника
4. В Ольгинке - возводят достойный жилой комплекс Sun Hills
5. Там же в Ольгинке - новый гостиничный комплекс Cosmos Stay Olginka Moreol 4*

При этом сюда заходят сетевые операторы:
Cosmos, Alean и даже международная Domina.

А еще в селе Георгиевское строится агротуристический кластер.
Он будет состоять из 35 земельных участков. Проект включает строительство более 200 объектов капитального и некапитального строительства.
Эти объекты будут служить для производства сельскохозяйственной продукции и обеспечат возможность принимать более 1 тыс. туристов в сутки. Планируется, что проект обеспечит около 700 новых рабочих мест.

По данным аналитиков NF Group, на первичном рынке апарт-отелей района продаётся всего около тысячи лотов в десяти проектах. Средняя цена 730 тысяч за метр.
Для сравнения, в Сочи аналогичный метр в апарт-отелях стоит 864 тысячи и это после недавней коррекции. Порог входа ниже, конкуренции меньше.

Что касается квартир, то, несмотря на премиальный вектор, стоимость на них начинается от 5,5 млн рублей за маленькую студию.

Доступность:
Всё упирается в транспорт, и здесь два мегапроекта:
- трасса «Южный кластер» Джубга-Сочи и
- высокоскоростная железная дорога Москва-Сочи.
Когда Джубга "станет ближе к Сочи" благодаря новой трассе, этот участок побережья переоценится.
Да, строительство трассы сдвинули на год-два, но проект не отменён, и именно задержка даёт окно: цены пока не содержат премии за трассу.

О рисках:
Сам Туапсе портовый город со всеми соответствующими вытекающими "перспективами", а вот посёлки Небуг, Ольгинка, Новомихайловский и Джубга находятся южнее и для туристов на авто даже ближе по трафику от Краснодара и Ростова.

Какой можем сделать вывод:
Туапсинский район сегодня на той стадии, где Сочи был десять лет назад: инвесторы внутри, широкий рынок ещё нет.
Кто заходит сейчас, покупает рост, а не текущее состояние.
Море одинаково соленое, теплое и мокрое в любой точке побережья ))
А на успех влияет как раз инфраструктура и доступность - первое усиленно развивается, а вот второе изначально уже есть

Вот такие перспективы 🤓

Отели в этом районе - от 12,5 млн за лот
Квартиры - от 5,5 млн

Подробности ЗДЕСЬ

Сегодня у нас обзор жилого комплекса с безупречными видами 😍

Здесь закаты мечты вам обеспечены ежедневно 🌅
Кстати, подобных расположений среди новостроек больше нет...

Объект соответствует всем требованиям безопасности, и все льготные ипотеки здесь тоже проходят.

За подробностями - добро пожаловать СЮДА по слову МОРЕ 🤓

О школах в Сочи

Сегодня снял кусочек нашей школьной библиотеки ))
Думаю, вам будет интересно в целом узнать, как у нас тут все устроено.
Собрал статистику из открытых источников (ссылками могу поделиться😉)

За последние 10 лет в Сочи построено 12 школ на 10 тысяч мест и 16 детских садов.

Масштаб системы образования:
- в Сочи 71 школа и 75 детсадов, учатся около 78-80 тысяч детей.

В 2025 году открыты:
- школа на 200 мест в микрорайоне Голубые Дали в Адлере (корпус школы №26)
- детсады на 550 мест в Кудепсте и на 300 мест на Бытхе.

ЧТО СТРОИТСЯ И ОТКРОЕТСЯ В БЛИЖАЙШИЙ ГОД:
Сейчас одновременно строятся 7 школ на 4,6 тысячи мест плюс 2 детсада на 330 мест.

В 2026 году город планирует открыть 5 образовательных учреждений:
- школа на 1100 мест в Лазаревском районе
- школа на 1100 мест на Северной Бытхе (филиал гимназии №8)
- школа на 801 место на Сухумском шоссе в Хосте
- школа на 400 мест в Соболевке и детсад на 175 мест в Адлере.

Дальше в очереди:
Проектируется ещё 14 образовательных учреждений, включая школу-лицей на 1100 мест в Эсто-Садке за 5,5 млрд рублей и школу на 800 мест на Яна Фабрициуса, которую строит девелопер Nedvex за свой счёт с вводом в 2028 году.

ЗАГРУЖЕННОСТЬ:
Точной официальной цифры по второй смене именно в Сочи в открытом доступе нет. Но есть косвенный маркер загруженности: контингент растёт на тысячу учеников в год.
На практике - в среднем у наших детей по 30 учеников в классе (в целом, без дискомфорта).

КАКИЕ НАПРАВЛЕНИЯ ЕСТЬ:
Спортивное: в спортшколах больше 10 тысяч детей, проект «Самбо в школу» охватывает 75 203 школьников в 54 школах, плюс шахматы, футбол, лапта и новый проект «Стань чемпионом».
Патриотическое: 67 казачьих классов на 2.129 учеников и 46 кадетских классов на 1390 учеников.
Охват допобразованием 80,19%.
В новых школах зашивают профили: на Яна Фабрициуса углублённые естественные науки, искусство и спорт, в корпусе в Лоо студии робототехники и творчества.

Вот такая статистика про школы в Сочи 🤓
Кто дочитал до конца, ставьте лайк 🙂

Окно возможностей для покупателя

Август в Сочи, мой двенадцатый по счёту.
И впервые за эти годы я вижу такое лето.

Еду вечером по Курортному проспекту и не узнаю город: нет пробок.
В ресторане на набережной - свободный столик без брони.

Мэрия подтверждает цифрами то, что я вижу глазами:
с начала года Сочи принял больше 3,6 миллиона туристов, но к прошлому сезону поток просел на 20-25%.

Бронирование на август - 72%, хотя в жирные годы в эти даты было под 90%.
Отельеры и рестораторы снижают цены, и эксперты уже называют это лето самым выгодным для туриста за последнее десятилетие.

Для туриста - праздник. А вот что это для рынка недвижимости?

Вторичка
По факту за полтора года цена на квартиры снизилась, а продавцы готовы обсуждать скидки 15-20 процентов - только не в прайсе, а в переговорной.

Апартаменты
Это теперь главный формат рынка: 65% нового предложения - сервисные апартаменты и апарт-отели.
Строящийся номерной фонд - почти 10 тысяч номеров, и с начала года он вырос ещё на 6%.
Конкуренция за инвестора выросла, застройщики вынуждены уступать.

Элитка живёт в параллельной вселенной.
Пока массовый сегмент корректируется, элитный квадрат в марте перевалил за полтора миллиона рублей, плюс 16% за год.
Пример из практики:
экокомплекс «Белые ночи» стартовал в ноябре с 690 тысяч за метр - сейчас 790, +14,5% меньше чем за полгода.

И главный фон всей картины - ставка.
Центробанк снижал ключевую пять заседаний подряд, с 16 до 14%, последний раз 24 июля.
Рыночная ипотека на новостройки пока держится на уровне 18-20%, семейная - от 6%.
Но тренд очевиден: деньги дешевеют, и часть капитала с депозитов уже разворачивается в сторону недвижимости.

На мой взгляд, мы сейчас находимся в классическом окне покупателя:
- спрос низкий
- продавцы гибкие
- скидки рекордные
- стоимость денег идёт вниз.
Такие окна в Сочи открываются раз в пять-семь лет и закрываются быстро: как только ипотека станет доступнее, спрос вернётся, и торговаться будет не с кем...

Про специальные условия от застройщиков расскажу ЗДЕСЬ по слову ЦЕНЫ.
Буду рад вашим вопросам 🤓

Сочи, 2026 год. Рынок замер?

Давайте разберёмся без паники и без розовых очков.

В этом году вышла аналитика по нашему рынку за первые четыре месяца года, и цифры любопытные.

По информации Macon, всего да первые четыре месяца 2026 года в Сочи было продано около 300 квартир. Число сделок выросло относительно 2025 года в 1,4 раза только за счет января, аналогично краснодарскому рынку. В феврале—апреле объем сделок упал до средней отметки 37 сделок в месяц, что является очень низким значением.

При таком темпе продавать все остатки квартир в городе можно больше десяти лет 🫣

Звучит жутко. А теперь смотрите, что происходит параллельно.

Средняя цена проданного метра жилья выросла на 6% к прошлому году и составила 379 тысяч рублей.
Средний бюджет покупки на первичке в мае достиг 31,5 млн рублей.
А главное - апартаменты и апарт-отели стали основным инвестиционным форматом, их доля в новом предложении уже 65%.

Сделок с апартаментами на 25% больше, чем год назад. При этом средний метр в апарт-отелях подешевел на 11%, до 934 тысяч рублей.

Что я вижу изнутри, после 12 лет жизни и работы в Сочи.
Покупатель не исчез. Он стал взрослым и более разбирающимся.
Никто больше не берёт «что угодно, лишь бы у моря».
Люди считают доходность, смотрят на управляющую компанию, на юридическую чистоту, на инфраструктуру. Покупатели из Сибири и Дальнего Востока, а это сейчас заметная часть спроса, в 60% случаев берут именно под инвестиции и сохранение капитала.

Цена на апартаменты скорректировалась вниз на 11%, а сделок стало больше. Вот вам ответ, где сейчас точка входа. Рынок даёт окно для переговоров, и продавцы это знают.

Думаю, что в курортных локациях с чистыми документами к концу года будет небольшой рост стоимости, такие ожидания озвучивают и коллеги по рынку.

Дефицит качественного продукта никуда не делся, новых жилых проектов с начала года в Сочи не вышло ни одного.

Вывод простой.
1. Хотите квартиру для жизни за наличные - торгуйтесь сейчас, пока продавцы настроены реалистично.
2. Хотите квартиру в ипотеку - используйте действующие инструменты от застройщиков.
3. Хотите доходный объект - смотрите апартаменты с сильной управляющей компанией, пока коррекция цен не отыграна обратно.

Кстати, на прошлой неделе именно за наличные нам с покупателем удалось договориться на меньшую стоимость ✔️

Вопросы по конкретным проектам и программа от застройщиков задавайте в личные сообщения.

Сейчас есть из чего выбирать 🤓

Люблю недвижимость с красивыми видами 🙂
Да и в целом, эстетика украшает любую профессию.

Эту радугу удалось поймать, когда снимал дом для своих дорогих клиентов

Представьте, как приятно жить в таком доме 😍, сидеть на террасе и пить свой любимый напиток ☕️🫖🥂, слушать сверчков и ценить прекрасные моменты жизни 🤓

Рассказываю, что такое штраф за несвоевременную сдачу объекта застройщиком

Черноморское побережье развивается семимильными шагами 🙂

От Сириуса до Анапы мы наблюдаем за строительством и реконструкцией крутейших отелей.
В том числе и с концепцией "все включено".

Один из лучших представителей этого направления - Алеан Монвер с более 300.000 лояльных гостей.

К тому же:
15,7 га территории
13 бассейнов
крытый аквапарк на 5000 м²
парк аттракционов
и 1 км собственного пляжа

И еще:
Рассрочка от застройщика на 2,5 года БЕЗ УДОРОЖАНИЯ
Банковская гарантия доходности 🤑

Кстати, на карте Генерального плана этот отель ЕСТЬ 🫠👍

Подробности ЗДЕСЬ по слову Алеан 🤓