Единственное жилье при банкротстве: что заберут, что оставят и куда уйдут деньги
 
Показалась интересной статья нашей коллеги Дарьи Ефремовой о единственном жилье при банкротстве. И хотя я ни разу не банкротник, сама тема мне очень интересна (я же когда-то начинал сутяжником в АСГМ еще на Басманнной улице).
В 2021 году я писал о Постановлении КС № 15-П, которым фактически суд впервые разрешил продавать «роскошное» единственное жилье банкрота. За пять лет закона не появилось, но практика есть.
 
Какое жилье защищено
Нельзя обращать взыскание на жилое помещение, если оно единственное пригодное для постоянного проживания должника и его семьи и не заложено по ипотеке. «Единственное» определяется по праву собственности, а не по месту, где живет должник. В одном деле управляющий доказывал, что должник с семьей фактически жил в доме матери, а значит, квартира не единственная. Суды не согласились: проживание у родственников не даёт собственного права на жилье (АС Северо-Западного округа, дело № А56-71701/2021).
 
Ипотечная квартира
Если жилье в залоге у банка, иммунитета нет. Квартиру продадут, и банк получит своё. Остаток после этого не уходит автоматически остальным кредиторам. В Постановлении от 04.06.2024 № 28-П КС указал: деньги, оставшиеся после расчётов с банком, кредиторами первой и второй очереди, управляющим и оплаты торгов, защищены тем же иммунитетом. По заявлению должника их передают ему на новое жильё.
В упомянутом деле так и вышло: из выручки заплатили управляющему, а 1,8 млн рублей суд передал должнику на покупку жилья.
Есть две оговорки. Суд может урезать сумму, если она явно больше нужного на жильё или если должник вёл себя недобросовестно, например гасил ипотеку за счёт денег других кредиторов. И заявление об исключении средств нужно подать самому. ВС в деле № 305-ЭС24-20514 указал, что отсутствие заявления ещё не означает отказа от иммунитета. Проверять это на себе я не советую.
 
Когда заберут и обычную квартиру
Когда жилье признают «роскошным». Критериев в законе нет: ни метров, ни рублей, ни комнат. Это резиновая категория, которую пять лет наполняют суды. Обзор практики ВС по банкротству граждан от 18.06.2025 (п. 21–28) требует, чтобы одновременно сошлись три условия:
◾️ жилье кратно превышает разумную потребность семьи, а не просто немного больше нормы;
◾️ продажа реально пополнит конкурсную массу;
◾️ семье гарантированно предоставят замещающее жилье.
 Одной площади недостаточно. Суд смотрит также на жилую площадь, район, отделку, оснащение и состав семьи. Учитывают тех, кто живёт с должником на момент спора.
 
Как продают
Порядок такой:
◾️ управляющий считает, сколько реально получат кредиторы после покупки нового жилья, торгов и оформления сделок;
◾️ вопрос выносят на собрание кредиторов;
◾️ арбитражный суд утверждает положение о продаже вместе с параметрами замещающего жилья: площадью, районом, ценой, источником денег и минимальной ценой продажи;
◾️ должник сначала становится собственником нового жилья и только потом теряет старое.
 
Замещающее жилье должно быть в том же населённом пункте и не в аварийном доме. Суд учитывает школы детей, больницы, возраст и инвалидность членов семьи и может отдельно потребовать конкретный район или дом с лифтом.
Если на торгах цена падает настолько, что кредиторам после покупки нового жилья почти ничего не остаётся, торги прекращают. Продажа ради наказания не цель процедуры.
 
Если вас коснулась подобная история, расскажите о ней. Разберемся в ситуации и выберем решение.