«Лизхолд приговорили». Почему рынок не рухнул?

В прошлой статье я коротко рассказала о решении Верховного суда, "приговорившего" лизхолд.

❓ Почему рынок квартир на Пхукете не упал на 51% (тайская квота в кондо, которую обычно иностранцам и передают в лизхолд), и не рухнул весь рынок домов, земля под которыми у иностранных инвесторов в лизхолде?

💡 Потому что никаких принципиальных изменений решение суда не принесло.
🔹 Максимальный срок аренды так и остался 30 лет.

👉 НО есть факт, что принудить арендодателя в судебном порядке заключить второй договор на тот же срок не получилось. Несмотря на оплаченные 3 срока аренды.
👉 И договоренности об обходе ограничений 30 лет признаны недействительными.
👉 А ЕЩЕ решение касается частных отношений физик - физик. А нас с вами интересуют в основном отношения застройщик (юрик) - арендатор (физик). Таких кейсов я пока не нашла.

📍 За счет чего тогда живет лизхолд?
1) Добрая воля сторон.
Закон ограничивает срок аренды недвижимости, но не ограничивает право сторон продлить договор в добровольном порядке - не в принудительном. Если бы обе стороны были согласны зарегистрировать 2 срок лизхолда, никто бы им не препятствовал.
В случае застройщика, если это не однодневка, нацеленная на построить, продать и забыть, обычно есть намерение, подкрепленное налоговым и финансовым планированием по продлению лизхолда. Очень сомневаюсь, что в бизнес-планы застройщиков входит коварный замысел отнять недвижимость у арендаторов через 30 лет. Скорее продлению помешает отсутствие долгосрочных планов жизни компании.

2) Предоплата за 2 и 3 срок как инструмент влияния.
В решении ничего не сказано по поводу обязанности арендодателя вернуть оплату за 2 и 3 срок арендатору, поскольку лизхолд не состоялся. Теоретически арендатор может подать в суд на компенсацию переплаченных сумм, а также пеню. Практически - надо разбирать детально кейс.
Для застройщика, который разбил стоимость лизхолда по срокам и получил предоплату от арендатора за 3 срока, это означает возможность для арендатора вернуть переплаченные суммы и пеню в случае отказа от продления.

3) Защита прав потребителей
Мне сложно пока представить как это может работать. Но вообразим, что застройщик ввел арендатора в заблуждение по поводу гарантированного срока аренды 30+30+30 лет. И не продлил аренду после первого срока. Тут может быть все, что угодно, в зависимости от того, разбита ли стоимость аренды на 3 срока, от доказательной базы, и вплоть до уголовки.

❗️ Надо ли теперь опасаться лизхолда?
Не больше, чем до решения Верховного суда. Если вы осознаете, что покупаете права аренды на 30 лет с возможным, зависящим от многих факторов, вариантом продления этой аренды - почему бы и нет.

☎️ Проверить договор лизхолда с нашими тайскими юристами поможет Мадина Дорохова +66 65 665 1970
✔️ Телеграм: @MadinaInvestEast

✳️ Коллеги, было очень много интересных комментариев к первой статье по этой теме. И вопросов по ситуации.
Поэтому я как смогла перевела на русский язык сокращенную версию решения суда и с удовольствием отправлю всем, кто поставит + в комментариях.
Переводили google translate и ИИ, которые ответственности за качество перевода не несут. Юридически значим только тайский оригинал! Найти его по номеру дела можно здесь https://deka.supremecourt.or.th/search

#лизхолд #недвижимость