Регистрация сделок с недвижимостью сегодня: что можно и нельзя

Апдейт по практике регистрации на Пхукете на текущий момент.

📍 Виллы: первичная регистрация лизхолда земли
Дом передаётся во фрихолд, земля под ним — в лизхолд на 30 лет.
👉Сейчас договор аренды земли не регистрируют, если по его условиям вся арендная плата за 30 лет вносится предоплатой. Требуют разбитый график — платёж раз в год.
По некоторым данным, на Пхангане принимают к регистрации лизхолд с условиями расчётов раз в пять лет, на Самуи — раз в три года. Практика по островам и провинциям расходится, поэтому уточняйте у локальных специалистов.

❓Что делают застройщики, которые уже подписали договоры на условиях предоплаты 100% и у которых сейчас подошёл срок регистрации?
По-разному. Некоторые меняют договоры согласно требованиям по расчётам и регистрируют сделки. Другие ждут, когда земельный департамент вернётся к существовавшим ранее правилам регистрации и можно будет зарегистрировать лизхолд со 100% предоплатой в договоре.

📍 Уступка лизхолда
🔹 Вариант 1: объект уже зарегистрирован. Дом во фрихолде, земля в лизхолде, продавец уступает покупателю оставшийся срок аренды и продаёт дом во фрихолд. Регистрация проходит, вопросов к графику арендных платежей нет.
🔹 Вариант 2: уступка договора, который ещё не зарегистрирован. Это такая же первичная регистрация, и действует указанное ограничение по графику платежей.

📍 Квартиры
Договоры лизхолда квартир регистрируют в земельном департаменте, даже если в договоре установлена 100% предоплата.

❗️ Что делать сейчас с лизхолдом земли?
🔹 Если договор уже подписан и срок регистрации ещё не скоро — следите за ситуацией и ближе к дате свяжитесь с застройщиком для апдейта ситуации.
🔹 Если регистрация по договору должна быть уже в скором времени — свяжитесь с застройщиком и уточните планы по регистрации.
🔹 Если вы только планируете заключение сделки приобретения виллы у застройщика — обязательно проверьте, соответствуют ли условия по расчётам текущей практике регистрации лизхолда на Пхукете, и другие условия договора в целом.

👀 И самое интересное

Лизхолд земли с 100% предоплатой не регистрируют, возможно подозревая такую транзакцию как торговую, не аренду. При этом прямого ограничения по срокам и объёму внесения арендных платежей за землю не установлено.

А по зданиям, в частности по квартирам в кондо, как раз установлены ограничения. Согласно Постановлению Комитета по договорам об отнесении деятельности по сдаче в аренду зданий для проживания к контролируемым видам деятельности от 2025 г. арендодатель не вправе требовать авансовую арендную плату и обеспечительный платёж, вместе превышающие стоимость аренды за 1 год. Долгосрочной, согласно Постановлению, считается аренда свыше 3 лет, а значит и лизхолд на 30 лет попадает под действие этого правила. Но земельный это Постановление видимо не учитывает в своих решениях регистрировать сделки или нет.

Типовой договор долгосрочной аренды - приложению к Постановлению - я перевела на русский язык, если нужно - поставьте + в комментариях, скинем в личку.

☎️ Проверить договор и график платежей поможет наш менеджер Мадина Дорохова @MadinaInvestEast

#лизхолд #лизхолдземли #лизхолдкондо