Всем привет!

Расскажу об интересном случае взыскания убытков с застройщика.
(решение суда первой инстанции было вынесено в понедельник)

Вводные следующие:

В июне 2022 года был заключен договор участия в долевом строительстве. Застройщик взял на себя обязательства передать квартиру в срок до ноября 2023 года. Цена договора 4 700 тр.
В указанный срок квартира передана не была.

В связи с нарушением срока участник решил прекратить сотрудничество с застройщиком.

В начале участник решил продать свои права требования к застройщику, но найти покупателя за вменяемые деньги не удалось.

После чего Участник обратился за юридической помощью ко мне.

Я предложил следующее решение:

Направить застройщику заявление об одностороннем отказе от договора в связи с его нарушением после чего получить уплаченные денежные средства с эскроу счета, а также потребовать от застройщика полного возмещения убытков. При этом убытками являлись уплаченные проценты по договору ипотеки + разница в цене между между ценой, установленной в прекращенном ДДУ, и текущей ценой (разница между тем что было и стало).
Согласно Прайс листу застройщика за октябрь 2023 такая разница составила 1 600 тр.

Застройщик был не против расторжения договора, но в требовании о возмещении убытков отказал.

Пришлось обращаться в суд.

Претензия о расторжении договора была получена ответчиком 13.02.2024, соответственно, в этот день ДДУ считался расторгнутым и на этот день необходимо было определить разницу в цене.
У меня не было понимания за сколько застройщик продавал аналогичные квартиру в феврале 2024, но у меня был майских прайс-лист Ответчика в соответствии с которым Застройщик вновь выставил квартиру Истца по цене 7 165 тр (разница 2 479 тр). Почти на миллион больше чем мы просили в претензии. Именно эту разницу мы и заявили в исковом заявлении + 600 тр уплаченных процентов по ипотеке.

Суд развивался следующим образом:

1. Ответчик указал, что цены указанные в прайс-листах носят ознакомительный характер и на них ориентироваться не стоит (на мой взгляд тактическая ошибка представителя Ответчика)
2. после первого заявления у Ответчика выбора не было, необходимо было просить о назначении суд экспертизы.
3. Была назначена суд экспертиза:
Я поставил вопрос: Какова цена объекта долевого строительства по состоянию на 13.02.2024?
Ответчик поставил вопрос: Какова стоимость права требования Участника к застройщику по состоянию на 13.02.2024?
(право требования - это за сколько Участник мог продать свои права к Застройщику по договору Цессии)
4. Эксперт пришел к следующим выводам:
Объект долевого строительства по состоянию на 13.02.2024 стоил бы 7050 тр рублей. При этом Эксперт отметил, что указанная цена определена с учетом того, что строительство объекта долевого строительства завершено.
Право требования эксперт оценил в 5 500 тр рублей.

В начале меня такие выводы если честно ввели в ступор.
Разницу в цене я обосновывал ст. 393.1 ГК РФ. И мне надо было определить текущую цену т.е. за сколько застройщик продавал квартиру истца по состоянию на 13.02.2024
По состоянию на 13.02 2024 дом еще до конца построен не был и Застройщик не продавал готовые квартиры.
Поэтому я хотел продолжать настаивать на цене установленной в майском прай-листе застройщика, с учетом того, что другой цены продажи объектов со стороны Ответчика представлено не было.

Но за день до судебного заседания меня осенило.
Как известно убытки подлежат возмещению в полном размере: в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (статья 15, пункт 2 статьи 393 ГК РФ).

В каком бы положении находился Участник по состоянию на 13.02.2024 если бы Застройщик исполнил свои обязательства надлежащим образом?
Ответ очевиден:
Участник бы находился в таком положении, что объект долевого строительства был завершен и был передан Участнику.