Теперь предлагаю переключить ваше внимание на складской рынок Казахстана. Здесь очень интересная картина: в Алматы объём сделок почти удвоился, но ставки всё равно снижаются.

Итак, по итогам девяти месяцев 2026 года вакансия на складском рынке Алматы составила 12,9%, а ставки класса А снизились на 15% год к году. В 2023 году свободными были всего 0,8% площадей, а теперь пустует каждый восьмой метр.

А теперь подробнее о ключевых тенденциях:

1. Арендаторы переезжают в новые склады.

За девять месяцев заключили сделки на 181,7 тыс. кв. м - в 1,9 раза больше, чем годом ранее. Объём занятых площадей за год вырос на четверть, то есть на 219 тыс. кв. м.

Весь прирост пришёлся на новые проекты. В существующих складах сколько метров заняли, примерно столько и освободили.

2. Класс B выигрывает в цене.

За год ставки в классе B снизились на 20%, в классе А - на 15%. Аренда в классе B теперь в среднем на 22% дешевле. Если бизнесу не нужны характеристики класса А, это аргумент в пользу класса B.

Таким образом, существующие склады класса А конкурируют одновременно с новыми объектами своего класса и с подешевевшим классом B.

3. Свободных площадей становится меньше.

Сейчас вакантны 161 тыс. кв. м против 172 тыс. на конец 2025 года. И это при вводе ещё 105 тыс. кв. м за девять месяцев. Рынок постепенно абсорбирует новый ввод.

Но на четвёртый квартал заявлено ещё 190 тыс. кв. м - почти вдвое больше, чем ввели за предыдущие три. Часть сроков может сдвинуться, однако собственникам расслабляться рано.

4. Сколько новых складов уже сдано?

В четвёртом квартале прошлого года на рынок вышло 215 тыс. кв. м, около половины которых было занято сразу. Поэтому большой ввод сам по себе ещё не означает роста вакансии.

Главный вопрос к нынешним девелоперам: какая часть заявленных 190 тыс. кв. м уже законтрактована? От этого зависит, насколько вырастет вакансия.

5. Астана: высокие ставки сохраняются, предложение растёт.

Вакансия в Астане - 5,8%, а ставка в классе А в среднем на 55% выше, чем в Алматы. Даже местный класс B дороже алматинского класса А.

Но на 2026–2027 годы заявлено более 320 тыс. кв. м новых складов при объёме рынка 576 тыс. Половина этих площадей - склад для одного известного маркетплейса, то есть под конечного пользователя. Остальные 160 тыс. кв. м добавят к нынешнему объёму рынка ещё 28%.

Что делать участникам рынка?

Девелоперам и владельцам - заранее искать арендаторов и проявлять гибкость в переговорах. Спрос растёт, но рассчитывать, что вместе с ним автоматически вырастет доход, пока не приходится.

Арендаторам - пользоваться возможностью выбора. Обсуждать цену, индексацию, условия продления и выхода.