Итоги недели

По итогам сентября объем предложения в спальных районах (данные ЦИАН, включая Мурино и Кудрово) вырос на 1,1%. Но уже за первые шесть дней октября он просел на 0,8% - до 13,8 тыс. квартир. Спад количества объектов в рекламе в самом начале месяца сигнализирует о вероятном дальнейшем снижении и новых рекордных минимумов.

Спрос которую неделю без особых изменений. Не особенно сильный, но устойчивый. Лучшие минимальные ставки остаются на уровне 16,5-17%, ликвидные и адекватные по цене квартиры поступательно вымываются из предложения. Естественное следствие - плавный рост и рекламных цен, и реальных цен сделок.

Не устаю повторять, что факторов в пользу дальнейшего усиления спроса на вторичке по-прежнему много. Резкое ухудшение условий семейной ипотеки неизбежно перетянет часть покупателей из новостроек в готовое жилье. Ставка по субсидированным программам и семейной ипотеке в 11-12% уже не столь сильно отличаются от минимальных рыночных ставок. Пройгрыш в ставке покупатель с лихвой может компенсировать более низкими ценами на вторичном рынке. Выбор, хоть и не богатый, но есть, к тому же можно сразу заехать в квартиру с ремонтом, пусть и не самую новую. Особенно если есть ресурсы для досрочного погашения кредита.

Новостройки. Для начала стоит зафиксировать закономерный рекорд по выдаче семейной ипотеке в сентябре. По предварительным данным в целом по стране выдано 441 млрд.руб. льготных кредитов. С учетом того что на прочие программы с господдержкой приходится порядка 35 млрд. руб. в месяц, то семейки наколотили под 400 млрд. руб. Ждем более точных цифр, но в любом случае чем выше сентябрьский рекорд, тем серьезнее будет падение продаж в октябре-ноябре.

Часть банков уже принимает заявки по новым условиям семейной ипотеки на 30 лет, но про начало систематической выдачи говорить рано. Пока они адаптируют бизнес процессы, уточняют детали. Застройщикам, покупателям, агентам потребуется время на то чтобы перестроиться и принять новые условия. Похоже что если в октябре выдача семейной ипотеки достигнет 30% от прежнего среднемесячного уровня это уже будет неплохим результатом. А это потеря как минимум 30% прежнего спроса.

По нашим совместным с застройщиками программам трейд-ин и выкупа количество новых обращений в начале месяца снизилось примерно в 1,5-2 раза относительно последних месяцев. При этом большинство клиентов, продают имеющуюся квартиру для покупки новостройки формируют первоначальный взнос в 50% для сохранения ставки по семейной ипотеке в 6%. Акцент на таких покупателях теперь станет одним из основных инструментов продаж у застройщиков.

На рынке долгосрочной аренды сентябрь завершился очередным абсолютным рекордом. По данным ЦИАН, предложение выросло за месяц на 13,7% - до 13,25 тыс. квартир. За первые шесть дней октября оно, наоборот, сократилось сразу на 4,8%, по Авито - на 0,2%. Но часть снижения вполне может быть технической из-за перевыставления объявлений в начале месяца.

Теоретически с учетом сезонности ближайшие 4 месяца объем предложения должен остаться на текущем уровне. Но только теоретически. Рынок впервые переваривает такой огромный избыток объектов в рекламе. Арендные ставки должны еще снизиться, вопрос только насколько. Новый сезонный приток предложения обычно начинается уже в январе, и тогда вполне можем увидеть очередные рекорды.

На рынке торговых помещений, продолжается некоторое оживление. Инвесторы еще сильнее сфокусировались на объектах с сильными арендаторами и доказанной арендной ставкой. А низколиквидные помещения по-прежнему крайне сложно и продать, и сдать. Рынок еще не один квартал будет адаптироваться к новым реалиям - выросшей налоговой нагрузке, снижению покупательной активности и дальнейшему наступлению онлайн-торговли.

@yeltsovm