Рубрика «Кейсы»

Регулярно подбираем клиентам инвестиционные объекты. И, разумеется, анализируем то, что клиенты нарыли самостоятельно. Причем на экспесс-анализ уходит прилично времени: мы-то предлагаем только то что заслуживает внимания, а вот на Авито и Циане для несистемного инвестора полным полно «классных», «прибыльных» предложений. С «хорошей окупаемостью», а не этими вашими скучными 7-9% годовых.

Очередной случай. Классика жанра. Точные адреса и названия компаний не называю, чтобы избежать ненужных конфликтов.

Клиент нашел помещение с арендатором - аптекой. Неплохой, недавно застроенный и уже плотно заселенный район. Аптека не федеральный арендатор, но есть несколько точек. Арендуют несколько месяцев.

Что видим и мы и клиент: готовый арендный бизнес, срок окупаемости 130 месяцев. Более того, арендатор готов перезаключить договор на 10 лет с ежегодной индексацией.

Не объект, а мечта, особенно для бюджета в 40 млн. руб. Берем. Заверните два.

Но мы-то душные практики. Что видим уже только мы: первый вопрос - насколько реальна арендная ставка. Анализ сопоставимых объектов и истории сдачи соседних помещений показывает, что ставка завышена процентов на 40% от рыночной для этого места и параметров.

Копаем дальше. Выясняем что у нашего партнера-инвестора (именно для этого и развиваем клуб инвесторов) помещение практически в той же локации, расположено даже лучше. За полтора гола серьезной работы он привлек на свое помещений крепкого качественного арендатора и вывел ставку на максимум рынка. И текущая ставка аренды этого помещения как раз на 40% ниже чем сейчас платит аптека.

Следующий шаг - уточняем информацию об агентстве, которое продает помещение. Про коллег плохо говорить не хочется. Но всплывают конфликтные ситуации и не всегда этичные методы работы, в том числе завышение арендных ставок и перехват клиентов. При этом ребята вполне крепкие и профессиональные. Цепкие.

Дальше - больше. Копаем еще немного и выясняем, что арендатор аптеки аффилирован с собственником помещения. Причем эта связь даже не особенно тщательно спрятана.

Убеждаемся что перед нами классический кейс с неприятными последствиям:
Счастливый инвестор покупает готовый арендный бизнес с окупаемостью 130 месяцев, а после сделки получает уведомление о снижении арендной ставки, например, на 50%.

И внезапно оказывается, что вместо привлекательного объекта купили помещение с завышенной стоимостью, с окупаемостью ниже плинтуса. Потери - многие миллионы рублей.

Мораль простая. Не все объекты одинаково полезны. Важно смотреть не только на договор аренды и ласкающую взор «окупаемость». Нужно понимать реальную рыночную ставку, сравнивать объект с окружением, проверять участников сделки и возможную аффилированность сторон.

Иногда уже этот первый, довольно элементарный этап проверки позволяет избежать очень дорогой ошибки.

Знакомо?
Если интересно, то накидаю еще свежих практических кейсов.

@yeltsovm