Этот вопрос я довольно часто слышу и это нормально. Давайте посмотрим, как я подхожу к этому риску системно - не эмоционально, а на уровне процессов, цифр и планов.
Почему арендатор не съедет с высокой долей вероятности:
☑️ Я работаю только с федеральными сетями и конечно они тщательно проверяют объект до того, как сесть:
Они не заходят в «первое попавшееся помещение» и утверждают локацию на внутренних комитетах, проверяют трафик, выручку, домохозяйства, доходы населения, конкурентов. Если объект согласован - это уже знак качества.
☑️ Многие федеральные арендаторы вкладываются в ремонт:
20-40 тысяч рублей на квадратный метр - это реальные деньги, которые тратятся на открытие магазина - оборудование, вывески, системы безопасности, пекарни, кассы самообслуживания. Это не «арендатор на месяц», а стратегическое присутствие.
☑️ Договор на 5–10 лет:
Долгосрочный договор с федеральным арендатором - это не «съеду, когда захочу». Для них это часть сети, которая приносит выручку и закрывает логистику. Они не уходят просто так - это дорого, сложно и невыгодно для них самих.
Однако, полагаться только на оценку федерального арендатора не стоит, поэтому я:
✔️ Проверяю ликвидность через оценку локации: количество домохозяйств, доходы населения, конкурентную среду, пешеходные и автомобильные потоки
✔️ Проверяю выручку близлежащего стрит-ритейла: не верю на слово и смотрю, как торгуют аналоги в радиусе 500 метров. Если у соседей достаточная выручка - значит, локация работает
✔️ Оцениваю адекватность арендной ставки, не завышена ли она. Потому что не всегда высокая арендная ставка - это хорошо, нужно понимать как будет торговать арендатор и посильна ли ему такая нагрузка
✔️ Делаю план Б - альтернативные сценарии - можно сдать другому федералу, разбить на несколько помещений, перепрофилировать
✔️ Строю консервативную фин. модель на стресс сценарий - если ставку придётся снизить, какой останется доход и окупаемость
😊 Но все это не означает, что «письмо счастья» о снижении арендной платы не придет. У крупных сетей есть целые отделы, которые занимаются снижением расходов на аренду. Этого не нужно бояться, но с этим нужно уметь работать.
Я знаю, как вести такие переговоры и защищать интересы инвестора
Если заинтересовал объект и хочется разобрать его, напиши "Хочу разбор"
👇👇👇
@yakupova_th