30% − 18,9% ≠ 11,1% прибыли

Недавно клиент задал интересный вопрос:

— Жень, Т-Банк предлагает деньги под залог недвижимости. Есть загородный объект, который сейчас не продаётся. А что, если взять под него деньги, крутануть несколько лет и вернуть банку? Давай посчитаем?

— Ну ок. Давай 🙂

Банк предлагает ему 15 млн ₽ на 5 лет под 18,9%.

Предположим, есть инвестиционный инструмент с целевой доходностью 30% годовых.

На первый взгляд:

30% - 18,9% = 11,1%,
или 1,665 млн ₽ в год на заёмном капитале.

Но есть ещё комиссия - 0,4% от лимита ежемесячно.

Это 60 000 ₽ в месяц / 720 000 ₽ в год.

И наши 18,9% превращаются примерно в 23,7% стоимости денег в первый год. Спред с целевой доходностью 30% — уже всего 6,3%.

Причём долг постепенно уменьшается, а комиссия 60 000 ₽ остаётся.

Поэтому примерно при остатке 6,5 млн ₽ стоимость оставшихся денег фактически сравнивается с нашими 30%.

Отсюда расчетная стратегия:

первые 3-3,5 года - капитал работает, доход реинвестируется; затем остаток кредита закрывается досрочно, недвижимость выводится из залога.

Математика работает.

Но финансовый советник должен посчитать ещё и другую математику:

а если инвестиция даст не 30%, а 20%, 10% или вообще уйдёт в минус?

Тогда инвестиционные деньги можно потерять, а вернуть банку придётся настоящие. И залогом им служит вполне настоящая недвижимость.

Это риск!

Поэтому «беру под 18,9%, вкладываю под 30% - зарабатываю 11,1%» - слишком простая арифметика.

Сначала считаем стоимость денег, денежный поток и риски, делаем выводы.

И только потом определяем, нажимать-ли «Дальше».