Серия постов: «Почему откладывать покупку участка - дорого»
Пост 2 Знаете, какая самая дорогая ошибка при покупке земельного участка?
Купить дорого - не самая страшная, ведь дорого или дешево это всего лишь оценка и не более того, чаще всего субьективная.
Самая "дорогая" ошибка - не купить хороший участок вовремя.Участок, который вы сегодня посмотрели, но решили «подумать», завтра может стоить на несколько сотен тысяч дороже или его просто купит кто-то другой, а не вы.
История №1. «Подождём немного»Был участок, который продавался примерно за
1,5 млн ₽. В п. Зональная станция в рекламе был 2 дня, за два дня его посмотрело минимум 5 человек.
Мы отправили застройщика нашего посмотреть и сказали что участок можно поделить на два, тем самым получив цену даже ниже рынка за маленький участок.
- место хорошее;
- документы в порядке;
- подъезд есть;
- коммуникации рядом;
- цена по низу рынка.
у первых пяти покупателей решения так и не созрело, со слов продавца.
Мы после осмотра участка сразу поехали подписывать договор о намерениях и передавать задаток потому что знаем что
«Давайте пока подождём. Вдруг цены снизятся». Работает только там где участок и так никому не нужен.
Прошло несколько месяцев.
Цены на аналогичные участки пошли вверх.
И тот же уровень предложения уже был
1,8–2 млн ₽.
Что получилось?
Человек который не купил ничего не сэкономил.
Он просто
потерял возможность купить за 1,5 млн ₽. шикарный участок.
Чтобы купить аналогичный участок позже, ему пришлось бы доплатить 300-500 тысяч.
То есть его решение «подождать» стоило ему
300 000 -500 000 ₽. и не факт что вообще найдет в этой локации подобный участок.
История №2. «Сначала накопим денег на дом, потом купим землю»Ещё одна распространённая ситуация.
Человек говорит:
«Землю пока брать не будем. Сначала накопим на строительство дома».Логика вроде бы есть(но сомнительно).
Но проблема в том, что земля и строительство - это два разных рынка.
Пока человек копит деньги на дом, хороший участок может:
- подорожать;
- уйти другому покупателю;
- перестать продаваться;
- оказаться окружённым новой застройкой;
- потерять своё главное преимущество.
- попасть в зону где строить уже станет нельзя, как было с приаэродромной зоной 7.1 в МО и как сейчас с зонами затопления/подтопления в РФ.
И через год человек оказывается в ситуации:
Деньги на дом накопил.
А хорошей земли за старую цену уже нет.И приходится выбирать уже не лучший участок, а
из того, что осталось.
Частая история в поселках, где каждый первый запрос "хотим крайний участок с минимум соседей и выходом в лес"
История №3. Самое обидное - когда участок покупает соседЭто вообще классика.
Человек несколько раз приезжает посмотреть участок.
Ему нравится.
Он говорит:
«Мне надо посоветоваться с женой».Советуется.
Потом:
«Давайте через неделю решим».Через неделю звонит.
А участок уже продан.
Причём самое интересное - покупатель иногда оказывается его будущим соседом.
И человек потом годами проезжает мимо и думает:
«Вот этот участок я мог купить...»И дело даже не всегда в деньгах.
Просто решение было отложено на неделю.
Мы регулярно покупаем земельные участки не для того, чтобы держать их годами.
Наша задача —
найти участок дешевле рынка, привести его в порядок и продать дороже.И на таких сделках очень хорошо видно, как работает время.
Например, участок в
ИгумновоПокупка: 1 257 000 ₽
Продажа: 2 000 000 ₽
Дополнительные расходы на размещение, продвижение, продления и вынос точек: 25 402 ₽
Итого вложения: 1 282 402 ₽
Прибыль до налога:
2 000 000 ₽ − 1 257 000 ₽ − 25 402 ₽ = 717 598 ₽
Налог на прибыль 15%: 107 640 ₽
Чистая прибыль после налога: 609 958 ₽
Срок сделки: с 20.10 по 04.06, примерно 227 дней.
Почему его удалось купить дешевле?
Потому что мы не ждали идеального момента.
Мы увидели объект, посчитали экономику и приняли решение.
Цена была интересной - мы зашли.А уже после подготовки участка рынок показал его реальную стоимость.
Именно поэтому я всегда говорю покупателям:
Не спрашивайте только: «А вдруг участок подешевеет?»
Спросите себя:
«А что будет, если я его сейчас не куплю?»Вот это намного более важный вопрос.
Потому что у ожидания есть две стороны.
Если вы ждёте и цена действительно падает - отлично(хотя мало вероятно)
Но если цена не падает?
Если растёт?
Если участок покупает другой человек?
Если через полгода таких предложений уже нет?
Если вам приходится покупать хуже и дороже?
Тогда выясняется, что вы не сэкономили.
Вы просто заплатили за своё ожидание. Купили себе опыт.И ещё один важный момент
Я не говорю:
«Покупайте любой участок прямо сейчас».Наоборот.
Плохой участок действительно может быть слишком дорогим.
И покупать только потому, что «земля всегда растёт», - глупость.
Но если вы нашли участок, который:
✅ подходит вам по локации;
✅ имеет нормальные документы;
✅ соответствует вашим задачам;
✅ имеет понятную перспективу;
✅ стоит адекватно относительно аналогов;
то бесконечно ждать идеального момента будет ошибкой.
Потому что
идеальный момент обычно становится очевидным только задним числом.Через год вы будете знать, что надо было купить.
Но купить по той цене уже не сможете.
Поэтому главный вопрос при покупке земли:
Не
«А вдруг завтра будет дешевле?»А:
«Если я не куплю сегодня - сколько мне может стоить это решение через год?»Иногда ответ - несколько сотен тысяч рублей. И это цена вашего не принятого решения в нужный момент.
А иногда - возможность купить именно тот участок, который вы действительно хотели уже не наступит.
Земля - это тот товар, которого больше не становится.Хороших участков в хороших местах ограниченное количество.
И пока один человек думает, другой уже оформляет договор.
А потом первый говорит:
«Эх, надо было брать…»Если пост полезен подписывайтесь на канал, ставьте 🔥 и пересылайте пост друзьям "ждунам"
