📄📄📄 Игра в «понарошку»: когда сделка называется мнимой и опасна для покупателя

Можно подписать договор купли-продажи квартиры, передать деньги и даже зарегистрировать переход права — а потом узнать, что продавец считает сделку… «игрой».

Именно такую ситуацию разбирал Верховный Суд в Обзоре № 12/2026.

⚖️ Что произошло?
Гражданин Е. под влиянием мошенников решил «спасти» свою квартиру. Он заключил договор купли-продажи с А., полагая, что это лишь формальность, которая поможет защитить недвижимость.
Е. даже выписался из квартиры, создавая видимость настоящей продажи.

Но покупатель А. воспринял сделку совершенно иначе.
Он оформил ипотеку, заплатил деньги, осмотрел квартиру и действительно собирался стать её собственником.

Когда Е. обратился в суд с требованием признать сделку мнимой, возник главный вопрос: была ли это настоящая продажа?

Верховный Суд объяснил: мнимая сделка — это сделка, которую обе стороны изначально не собирались исполнять.

Если же один из участников действительно хотел купить квартиру, заплатил деньги, оформил ипотеку и предпринимал реальные действия для приобретения недвижимости, назвать такую сделку мнимой только потому, что продавец передумал или изначально имел другие планы, нельзя.

🔎 Почему это важно покупателю?
Представьте: вы взяли ипотеку, передали продавцу деньги, зарегистрировали право собственности — а через некоторое время продавец заявляет:
«Мы просто договорились сделать вид, что я продаю квартиру».
И дальше начинается судебный спор.

Поэтому при покупке недвижимости важно не только проверить документы на квартиру.

Нужно понимать реальную историю сделки, намерения сторон и обстоятельства, при которых заключается договор.

📌 Особенно насторожиться стоит, если продавец предлагает:
— «купить квартиру временно»;
— оформить сделку «для видимости»;
— не передавать квартиру фактически;
— оставить прежнему собственнику возможность распоряжаться недвижимостью;
— использовать нестандартную схему, которую сложно объяснить с юридической точки зрения.

Для покупателя такая «услуга другу» может закончиться потерей и квартиры, и денег, и времени на судебные разбирательства.

Что делать?
До подписания договора нужно разобраться, действительно ли стороны намерены исполнить сделку, правильно зафиксировать расчёты и передачу недвижимости, проверить документы и спорные обстоятельства.

🏠 Недвижимость — не место для экспериментов с «понарошку».
Если схема кажется вам странной или продавец предлагает «просто оформить на время», лучше получить юридическую оценку до сделки, а не пытаться защищаться уже в суде.

Записывайтесь на консультацию:
📞 8-964-512-43-30
Юрист Анжела Поташникова
@angela_urist

Разберём вашу ситуацию до подписания документов и оценим риски, чтобы необычная схема не превратилась в проблему с квартирой и деньгами.