​​ПРО ИПОТЕКУ

Ипотека, на которую ополчился Банк России, - тоже жертва дисбалансов, вызванной политикой высоких ставок и неконтролируемой стоимости госдолга. Жилье нужно строить и продавать. Хорошо, что проектное финансирование почти не зависит от ставок, когда покрывается остатками на счетах эскроу. Но чем выше ключевая, тем больше разница между рыночными и субсидируемыми ставками (как от государства, так и застройщиков). Это делает непрозрачным ценообразование на рынке, что не нравится ЦБ.

Банк России опубликовал проект изменений в 590-п, которому банки уже начали дружно следовать. Предлагается привязать минимальные ставки по ипотеке к ОФЗ 10 лет по кривой бескупонной доходности (КБД). Такой ОФЗ сейчас даже в природе нет – при 10.7% годовых дюрация самой длинной ОФЗ 26238 с погашением в 2041 меньше 10 лет. Всю ипотеку с полной стоимостью кредита (ПСК) ниже 4/5 от базовой ставки ждет резервирование 30%, как у просроченных кредитов. Условно субсидия от застройщика останется не больше 2 пп.

Пример черти знает каких схем на рынке ипотеки на картинке👇🏻. Спецпрограмма на сайте Самолета недавно предлагала 0.1% на 7 лет, а теперь только на 2 года. Думаете цена на недвижимость снизилась на 19% (столько должна быть комиссия за разницу в ставках в течение 5 лет). Нет, просто платеж вырос, покупатели жилья будут платить больше. Но многие не смогут и "проедят" то, что могли бы инвестировать в улучшение жилищных условий. И-инфляция руками ЦБ.

▶️ По большому счету, манипулирование ключевой ставки почти никак не регулирует инфляцию, скорее усугубляет и создает другие дисбалансы. Единственная благая цель этого процесса – обеспечить доход владельцам сбережений в национальной валюте на уровне не ниже инфляции. Причем только той части сбережений, которая никуда не инвестирует и не рискует, а просто хранит средства на счетах в банках или в безрисковых гособлигациях.