속보: 미국 오피스 상업용 부동산 담보증권(CMBS) 연체율이 9월 12.2%로 다시 급등하며 사상 두 번째로 높은 수준을 기록했다.

이는 사상 최고치였던 2026년 1월(12.3%)에 이어 두 번째이며, 금융위기 최악의 시기보다 1.5%포인트 높은 수준이다.

차트에서 보듯 연체율은 2023년 초 2% 안팎에서 수직 상승해 금융위기와 오일 버스트 당시 고점을 모두 넘어섰다.

9월 상승을 이끈 가장 큰 요인은 블랙스톤과 허드슨퍼시픽이 보유한 할리우드 오피스·스튜디오 담보 11억 달러 대출의 만기 부도였다.

해당 대출은 4.435% 고정금리로 2027년 11월 9일까지 14개월 만기 연장을 받았지만, 넷플릭스와 20세기폭스 임대 계약이 갱신되지 않으면 건물의 절반 가까이가 공실이 될 수 있다.

두 번째 요인은 브룩필드의 휴스턴 도심 오피스 담보 4.7억 달러 대출로, SOFR+3.08% 변동금리 구조여서 현재 금리가 6.96%까지 올랐다.

이런 가운데 10월 CMBS 하드 만기(hard maturity) 물량은 47억 달러로 9월 27.4억 달러에서 크게 늘었다.

이 중 오피스가 12.7억 달러(27.03%)로 가장 많고, 오피스 만기 잔액의 56.85%는 부채수익률(debt yield) 8% 미만이다.

2026년 연간 하드 만기 규모는 766억 달러로 직전 2년보다 많으며, 이 중 39%가 4분기에 몰려 있다.

2021년 9월 30일 1.52%였던 미국 10년물 국채금리는 5년 뒤 같은 날 5.29%로 마감했고, 그 사이 리파이낸싱은 사실상 막혔다.

"연장하고 버티기(extend and pretend)"의 시간이 끝나가고 있다.

@TNBfolio