Постоянно слышу разговоры о покупке земли в Сванети и решила собрать то, что стоит знать до сделки, потому что за красивым видом на горы могут стоять сложности, которых покупатель пока не представляет.
Мы с мужем за последние 17 лет построили здесь 15 домов, и мне знаком весь путь от выбора участка до заселения гостей.

Начну с закона, поскольку на территории Сванети действуют законы Грузии.

Статья 19 Конституции устанавливает особый режим собственности на сельскохозяйственную землю, и иностранный гражданин по общему правилу не может купить такой участок в личную собственность. Закон предусматривает исключения, включая наследование, а для грузинской компании с преобладающим иностранным участием приобретение возможно на основании инвестиционного плана и решения правительства. Простого открытия компании недостаточно.
Землю несельскохозяйственного назначения иностранцы могут приобретать, поэтому перед задатком проверяйте назначение участка, собственника, границы и обременения. Дом на участке ещё не означает, что земля под ним несельскохозяйственная.

Разрешение на строительство обычного дома или гостиницы выдаёт мэрия муниципалитета Местии, куда нужно представить архитектурный проект и остальные необходимые документы. Владение землёй само по себе не гарантирует, что вам разрешат построить задуманное.
Для сёл Ушгули опубликованы отдельные планы и правила застройки. Например, правила для Чвибиани предусматривают ограничения в зонах природных угроз и требования к архитектуре, форме крыши и материалам. До покупки выясните в мэрии по кадастровому номеру, какие ограничения распространяются именно на ваш участок и какая редакция правил действует.

Теперь о самой земле.

Внешне сухой и красивый участок может скрывать нестабильный грунт или подземные воды, поэтому перед покупкой под строительство я советую провести инженерно-геологические исследования. Там, где стоят наши коттеджи, строить можно, но совсем рядом ниже по склону грунт уже нестабилен. Мы знали участок и исследовали его заранее.
Есть и земли, которые большую часть года переувлажнены, хотя за травой этого не видно, а отвод воды может оказаться сложным и дорогим.

С коммуникациями всё выясняйте заранее.

Во многих сёлах канализацию приходится устраивать самостоятельно, закладывая в бюджет систему очистки, монтаж и обслуживание. По воде проверяйте источник, расположение резервуара и нагрузку на сеть, поскольку труба рядом ещё не означает, что воды хватит вашему дому или гостинице.

У моей знакомой, местной жительницы, уже третий год стоят два коттеджа без подключения к электричеству. Деньги вложены, дома готовы, принимать гостей она не может и теряет возможный доход. Поэтому заранее запрашивайте у «Энерго-Про» письменные условия подключения, мощность, сроки и стоимость, а для большого объекта выясняйте, потребуется ли трансформатор и за чей счёт.

Если к дому ведёт лесной проезд, узнайте, кто ремонтирует его и чистит зимой. Эти расходы, включая регулярный вызов техники, могут полностью лечь на вас.

С соседями познакомьтесь до покупки.

Земля здесь связана с историей семей, и споры о границах могут длиться поколениями. Расскажите о своих планах, выясните, проходят ли через участок привычные тропы или коммуникации, и разберитесь с основаниями такого пользования до установки забора.

Если собираетесь жить и вести бизнес в деревне, участвуйте в её жизни. Помочь с площадкой, поставить лавочки, проводить занятия английским для детей можно после разговора с жителями о том, что им нужно.

Стройку я бы не советовала начинать без проверенной бригады, которую вы сможете привезти и обеспечить жильём. Мы сами сталкиваемся с нехваткой мастеров, хотя знаем язык и людей, и договорённость о начале работ ещё не гарантирует их завершения.
Большую часть материалов придётся везти из города, заранее искать грузовую машину, технику, поставщика бетона и бетононасос, проверять подъезд. Всё это влияет на бюджет.

У меня сейчас продаются два объекта.
Коттедж в 10 минутах от Местии, с двумя спальнями площадью 86,7 м² стоит на участке 250 м². Земля несельскохозяйственного назначения.

А также есть четырёхэтажное здание гостиницы на 10 номеров в состоянии чёрного каркаса. Земля под ним сейчас сельскохозяйственная, и при заключении договора мы берём на себя обязательство изменить её назначение на несельскохозяйственное с закреплением нашей ответственности в договоре.

Подробная информация по ссылке
Или в директ @kseniasvaneti

А еще сейчас я готовлю гайд по недвижимости в Сванети, средняя цена, доступные участки и объекты со стоимостью, анализ перспективы развития, средняя стоимость строительства, важные детали, которые знают только местные. Следите за анонсами.