Уважаемые девелоперы, у нас появился ещё один обязательный пункт. И он может очень сильно поменять цену площадки.

С 4 августа 2026 года изменился Водный кодекс РФ.

Если земельный участок находится в официально установленной зоне затопления или подтопления, сначала необходимо решить вопрос с инженерной защитой территории — и только потом нормально заходить в строительство основного объекта.

Раньше логика могла выглядеть так:
участок → проект дома вместе с инженерной защитой → экспертиза → РНС → стройка.

Теперь для проблемных участков всё может выглядеть иначе:
участок → проект инженерной защиты → реализация защиты → изменение/снятие зоны → ЕГРН → основной проект → РНС.


Представим несколько московских ситуаций.

▪️Купили площадку у реки.

Отличные ТЭПы, красивый вид, хороший ГПЗУ. Но кусок участка попадает в зарегистрированную зону затопления.
Раньше проектировщик мог сказать: поднимем отметку, сделаем свайный фундамент, дренаж — и поехали.
Теперь этого может быть недостаточно.
Сначала инженерная защита. А это отдельные деньги, проектирование и сроки до начала основной стройки.


▪️КРТ или большая территория вдоль реки.

Тут вообще самое интересное.
Представьте 30–50 гектаров, несколько собственников и единая необходимость строить дамбу, берегоукрепление или поднимать территорию.
Локально защитить каждый кадастровый участок невозможно или бессмысленно.
Сразу возникает вопрос на миллиарды:
где заканчивается обязанность города и начинается обязанность инвестора?

И это надо решать ещё на стадии ППТ/ДКРТ, а не после покупки земли.


ГПЗУ и хорошие ТЭПы теперь вообще не означают, что площадка готова к строительству.
Если в ЕГРН сидит зона затопления, федеральное ограничение никуда не исчезает.

Поэтому в наших инвестиционных комитетах я бы теперь добавил отдельную строку:
ЗОУИТ / ст. 67.1 Водного кодекса — есть или нет?

А если есть, то четыре вопроса:
▪️Сколько земли и пятна застройки попало в зону?
▪️Какая инженерная защита нужна?
▪️Сколько она стоит?
▪️Сколько времени займёт снятие ограничения из ЕГРН?

Вот такой небольшой сюрприз.

Но, конечно, я могу ошибаться и неправильно сделал анализ. Буду рад вашим комментариям.

#анализ@ss_shiza

Мой канал в МАХ