ГК «СМАРТ ИНЖИНИРС» (ГК SMART ENGINEERS)

#Практический_кейс

Как превратить замороженный долгострой в современный бизнес-центр класса А? Опыт ГК SMART ENGINEERS в реализации проекта «Рублево Бизнес Парк»

ℹ️ Этот проект — редкий для столичного рынка пример успешной адаптации крупного немецкого долгостроя к российским реалиям. Главный вызов – юридически и технически вернуть в правовое поле здание, спроектированное нерезидентами по европейским стандартам (DIN), перепрофилировать и завершить строительство в условиях жестких градостроительных ограничений.

Изначально комплекс создавался как крупнейший в Западной Европе дилерский и сервисный центр BMW, но был переоборудован в современный бизнес-центр класса А.

🏗️ Строительство началось в 2014 году, после ухода BMW площадка была заморожена на 8 лет без полноценной консервации, работы велись «рваными» этапами. При перезапуске проекта в 2022 году потребовалось решить сложные технические и логистические задачи.

Проект в цифрах

— Участок: сверхкомпактный участок 2 га
— Общая площадь: 118 000 м²
— Площадь офисных помещений: 74 000 м²
— Места общего пользования: 12 000 м²
— Паркинг: 32 000 м² на 778 машиномест
— Этажность: 15 этажей, включая 3 подземных
— Строительный объём: ~ 463 000 м3
— Газовая котельная мощностью 9,97 МВт

💡На проекте ГК SMART ENGINEERS выполняла функции технического заказчика, обеспечив полный цикл сопровождения: координацию допроектирования с генпроектировщиком, сбор ИРД, оптимизацию ТУ на подключение к инженерным сетям, подготовку документации и сопровождение проверок надзорных органов.

Активная фаза строительно-монтажных работ началась в 2024 году, а реализация «под ключ» заняла всего 2,5 года.

Ключевые вызовы и решения

➡️Цифровизация исполнительной документации: на объекте внедрили цифровой сервис ДАКОН для сбора, обработки и структурированного хранения ИД в едином цифровом пространстве. Это повысило управляемость объема ИД и упростило проверку и передачу.

➡️Дефицит земли: на участке 2 га при переводе здания на российские нормы (СП и СНиП) не хватало места для озеленения и плоскостных парковок. Юридически удалось обосновать достройку по первоначальным еврорегламентам и сохранить коммерческие площади инвестора.

➡️Инсоляция: для обеспечения естественного света в глубоких офисных пространствах со 2-го этажа и выше демонтировали центральный 12-метровый пролет монолитного каркаса. Так сформировали многосветный атриум без снижения несущей способности комплекса.

➡️За годы простоя под объектом появился тоннель метро: от низа свай до верха тоннеля ~ 8 метров. После детального аудита монолита и стен 2,5 года велся непрерывный геодезический мониторинг осадок и отклонений осей, чтобы исключить риски от вибраций поездов.

➡️Транспортный «квест»: единственный въезд с оживленной магистрали можно было организовать только через действующую АЗС. Потребовались межведомственные согласования для выделения отдельной полосы. Сегодня въезд через АЗС согласован, город строит второй полноценный съезд к зданию, а рядом возводится ТПУ и открывается станция метро «Липовая Роща».

➡️Особое внимание потребовало четырехкратное прохождение экспертизы для защиты нестандартных проектных изменений, получение ЗОС и РВЭ, а также прием-передача готовых помещений и собственникам, и арендаторам.

✅ Результат для заказчика

Инвестор без глубокого опыта в строительстве и молодой генподрядчик столкнулись со сложнейшим конструктивом и большим объемом допроектирования. Системное управление и контроль со стороны SMART ENGINEERS позволили избежать сценария нового долгостроя и ввести объект в эксплуатацию минимум на 1 год быстрее стандартных сроков.

«Этот кейс доказал, что жесткие внешние ограничения — это не тупик, а повод для поиска сильных инженерных решений. Нам удалось сбалансировать интересы города, инвестора и требования надзорных органов, выдав качественный результат с опережением графиков», — Хусейн Плиев, генеральный директор ГК «СМАРТ ИНЖИНИРС», вице-президент Ассоциации «НОТЕХ».

По данным ГК SMART ENGINEERS

Риск нельзя просто передать по договору: кто на самом деле управляет рисками строительного проекта?

🎙 Об этом генеральный директор ГК SMART ENGINEERS Хусейн Плиев рассказал на сессии «Критический контур крупных проектов» Строительного юридического форума — 2026 (СЮФ), посвящённой правовым и управленческим вопросам реализации крупных строительных проектов.

⚡️ В центре выступления — управление рисками, распределение ответственности между участниками проекта и практические механизмы, которые позволяют не просто зафиксировать риск в договоре, а реально им управлять.

⚡️ Один из ключевых тезисов выступления — рисками нельзя управлять только через их распределение в договоре. Даже если основная ответственность возложена на подрядчика, последствия реализации риска всё равно могут напрямую повлиять на Заказчика и весь проект.

При этом многие будущие конфликты закладываются ещё до начала строительно-монтажных работ:

◾️ при формировании бюджета и выборе подрядчика, в том числе при демпинге;
 ◾️ при установлении нереалистичных сроков;
 ◾️ при размытых границах ответственности;
 ◾️ при выборе контрактной модели, не соответствующей стадии готовности и условиям конкретного проекта.

▶️ Отдельное внимание в выступлении было уделено контрактным моделям. Универсального решения здесь нет: твёрдая цена, единичные расценки или Open Book по-разному распределяют риски и требуют разной степени готовности проекта и контроля со стороны заказчика. Ошибка на этом этапе впоследствии проявляется уже на стройплощадке — в росте стоимости, спорах об объёмах, попытках пересмотра условий и снижении качества.

▶️ Ещё один критический блок — управление изменениями. На крупных проектах продолжительностью несколько лет сохранить исходные условия неизменными практически невозможно: меняются требования, экономическая ситуация, проектные решения и внешние обстоятельства.

«В процессе реализации инвестиционно-строительного проекта сохранить исходные условия неизменными практически невозможно. Поэтому управление изменениями должно быть не исключением, а частью системы управления проектом — с понятным порядком действий, расчётом стоимости и сроков и быстрым принятием решений», — подчеркнул Хусейн Плиев.

Поэтому ещё до возникновения критической ситуации необходимо определить:

➡️ кто фиксирует изменение;
➡️ кто оценивает его влияние на стоимость и сроки;
➡️ кто принимает решение и каким документом оно оперативно закрепляется.

🤝 Одним из таких инструментов может быть трёхсторонний протокол между заказчиком, техническим заказчиком и подрядчиком с последующим оформлением изменений договорными документами.

«В итоге задача технического заказчика — не обещать, что на строительной площадке никогда не возникнет проблем. Его задача — создать систему, в которой риски выявляются заранее, распределяются между теми участниками, которые действительно способны ими управлять, а на случай их реализации предусмотрен понятный сценарий действий. Именно такая система позволяет сохранить управляемость проекта, даже когда исходные условия меняются», - отметил спикер.

📷 ГК SMART ENGINEERS

SMART ENGINEERS примет участие в III Форуме технических заказчиков «НОТЕХ»
 
🗓 25 сентября в Санкт-Петербурге при поддержке Минстроя России пройдет III Форум технических заказчиков «НОТЕХ» «ИНВЕСТИРОВАТЬ. СТРОИТЬ. УПРАВЛЯТЬ».
 
⚡️ В фокусе форума — сохранение бюджета проекта при стремительно меняющихся внешних факторах, выстраивание прозрачных договорных отношений без юридических рисков, поиск квалифицированных управленцев в условиях долгосрочного кадрового дефицита.
 
Хусейн Плиев, генеральный директор ГК SMART ENGINEERS, вице-президент Ассоциации «НОТЕХ», выступит спикером в рамках двух мероприятий деловой программы форума:
 
▶️ Стратегическая сессия «Профессиональная синхронность в развитии строительной отрасли и института технического заказчика в России»
 
🕔 Время: 09:45-10:45 (МСК)
 
🎙 В рамках сессии эксперты обсудят:
 
▪️ Технический заказчик — профессиональный выход на международный уровень строительства.
▪️ Что выгоднее: собственный ОКС для заказчика или привлечение стороннего техзака?
▪️ Как выбрать техзаказчика в турбулентные времена?
▪️ Какие компетенции становятся критически важными сегодня.
▪️ EPCM моделирование: командная работа и развитие.
▪️ Техзаказчик, генподрядчик, проектировщик — профсинхронность в компетенциях, зоны ответственности и точки конфликтов.
▪️ Презентация результатов рэнкинга технических заказчиков по итогам 2025 года.
 
▶️ Круглый стол «РБК Петербург»: «Техзаказчик глазами инвестора»
 
🕔 Время: 16:30-18:00 (МСК)
 
💬 На повестке круглого стола:
 
▪️ Роль технического заказчика в команде проекта.
▪️ Управление, а не контроль — экспертный разбор управленческих стратегий.
▪️ Служба технического заказчика — оптимизация расходов, капитализация ресурсов, репутация и развитие проекта, заказчика.
 
📍 Место проведения форума «НОТЕХ»: г. Санкт-Петербург, ул. Уральская, д. 1, литера Ч, Технохаб СБЕРа.
 
📃 Подать заявку на участие

#Будни_строительного_инжиниринга 🏗

Рабочий обход одного из наших строящихся объектов.

В кадре — текущий этап реализации проекта, процессы на строительной площадке и объект таким, каким его ежедневно видит инженер строительного контроля.

#УправлениеСтроительством
#ПрактикаСтроительства

С 3 сентября 2026 года пользователям ДАКОН доступен новый интерфейс на платформе 1С:Предприятие 8.5.

💡 Что изменилось

Главное изменение — внешний вид и навигация. Интерфейс стал современнее и удобнее для ежедневной работы, при этом функциональность ДАКОН и привычная логика работы с сервисом сохранились.

Переходить на новый интерфейс можно постепенно: переключение выполняется вручную в удобное для пользователя время. Предыдущая версия интерфейса также остаётся доступной.

🤩 Демонстрация нового ДАКОН на вебинаре

8 сентября команда ДАКОН проведёт открытый вебинар, на котором эксперты покажут, как сервис выглядит и работает на новом интерфейсе 1С:Предприятие 8.5.

Участники увидят основные изменения, работу в системе и смогут задать вопросы экспертам.

🗓 8 сентября 2026 года

🕔 16:00 (МСК)

🖥 Регистрация на вебинар

❗️ Если вы хотите посмотреть
новый интерфейс применительно к задачам своей компании, можно оставить заявку на персональную демонстрацию ДАКОН.

📌 Справочно:

ДАКОН — цифровой сервис для работы со строительной документацией, разработанный ООО «Цифровые решения в строительстве» (совместное предприятие ГК «СМАРТ ИНЖИНИРС» и Фирмы «1С»).

Пока в стройке не хватает рабочих специальностей, потребность в офисных сотрудниках, наоборот, снижается. Девелоперы уходят от массового найма, сокращают бонусы и внедряют ИИ. Линейного офисного персонала становится меньше — бизнес готов вкладываться только в специалистов с высокой эффективностью.

🎙 Своим мнением о ситуации на рынке труда в строительной отрасли, уровне доходов специалистов и изменении кадровых стратегий с журналом недвижимости «Движение.ру» поделился Хусейн Плиев, генеральный директор ГК «СМАРТ ИНЖИНИРС», вице-президент Ассоциации «НОТЕХ».

📰 Читать подробнее

#КейсыSMARTENGINEERS

Коллизия ответственности: кто проектирует и финансирует фундамент башенного крана? 🏗️

⚖️ На строительстве часто возникает спор: кто проектирует и оплачивает проектирование и строительство фундамента для отдельностоящего башенного крана? Особенно остро этот вопрос встаёт при работе с молодыми подрядными/генподрядными организациями. Давайте разберёмся с нормативными документами.

▶️ Позиция Подрядчика

Подрядчик указывает: проектных решений по фундаментам кранов в переданной документации нет. Без них невозможно разработать ППР и ППРк. Они просят Техзаказчика организовать проектирование.

▶️ Позиция Технического заказчика

Техзаказчик ссылается на п. 6.14 СП 48.13330.2019. В нём чётко сказано, что ППР включает "схемы монтажа и демонтажа кранового оборудования... в том числе решения конструкций, оснований и креплений". Логика: раз кран выбирает Подрядчик, он и проектирует фундамент под него. Это зона ответственности подрядной организации.

⚖️ Кто же прав? Детальный разбор коллизии:

На первый взгляд, п. 6.14 СП 48.13330.2019 ставит точку в споре — фундаменты кранов должны быть в ППР, который разрабатывает Подрядчик.

👇 Однако Подрядчик ищет "лазейку", используя аргументы:

1. Ссылка на ГрК РФ: в п. 2 ст. 48 ГрК РФ проектная документация — это решения для обеспечения строительства. Подрядчики в перечне лиц, имеющих право заказывать проектную документацию (п. 4 ст. 48 ГрК РФ), не поименованы;

2. Финансовый аргумент: согласно Методике (Приказ Минстроя № 812/пр), в накладных расходах Подрядчика нет статьи на проектирование фундаментов. В смете к договору эти расходы тоже не предусмотрены. Проектирование — это доп. работа, которая должна оплачиваться отдельно.

📌 Важное разъяснение:

Проектирование фундаментов башенного крана — это действительно архитектурно-строительное проектирование (сложные расчёты, сбор нагрузок). Подрядчик (даже имея СРО) не обязан делать это за свой счёт, если это не заложено в смету и договор.

Разработка фундаментов в рамках ППР — это не просто чертёж, это документация, которая должна базироваться на данных инженерно-геологических изысканий и расчётах. Поэтому Подрядчик и требует либо проектную документацию от Техзаказчика, либо отдельное финансирование этих работ.

Итог:

❗️ Конфликт решается на этапе заключения договора. В нём обязательно должно быть прописано:

➡️ кто выбирает модель крана;

➡️ чьими силами и за чей счёт разрабатываются фундаменты;

➡️ включаются ли эти работы в ППР.

Если в договоре не оговорено иное, обязанность включить решения по фундаментам в ППР лежит на Подрядчике (согласно СП 48.13330.2019), но источник финансирования этих работ должен быть ясен, иначе конфликт предсказуем.

#УправлениеСтроительством
#ПрактикаСтроительства

#КейсыSMARTENGINEERS

Класс поверхности бетона: Без сюрпризов 🏗️

Когда строятся объекты высокого уровня, в большинстве своём всё внимание в договоре и ТЗ приковано к таким вещам, как фасады в стиле Belle Epoque, пляж с колоннадой и White Glove Service в конечном продукте. На практике же при реализации проекта многие незаметные глазу вещи часто становятся причиной споров.

В монолитных работах есть важный показатель, о котором заказчики нередко вспоминают уже после распалубки, — класс поверхности бетона. Всегда на своих проектах указываем эту метрику в договоре чтобы все стороны процесса понимали конечный результат.

➡️ И вот типовая ситуация:
в договоре написано «бетонная поверхность должна быть качественной», «без дефектов», «готовой к отделке».

🔨 Звучит красиво, но юридически и технически это почти ни о чём.

▪️ У подрядчика одно понимание «качественно».
▪️ У заказчика — другое.
▪️ У дизайнера — третье.

⚖️ А потом начинается спор: это дефект или нормальная поверхность для данного назначения?

📃 В нормах для монолитных бетонных поверхностей применяются классы А3, А4, А6, А7. Чем выше требования к внешнему виду и ровности, тем дороже результат: нужна более качественная опалубка, аккуратная сборка, правильная бетонная смесь, вибрирование, уход за бетоном, а иногда и последующая шлифовка или локальная доводка.

🎯Важно понимать: А3 — это не «просто сделать хорошо».
Это повышенные требования к лицевым поверхностям, которые могут идти под улучшенную окраску без шпаклёвки. Такой класс не сидит в смете «по умолчанию» для всех стен, колонн и перекрытий, если поверхность потом будет закрыта штукатуркой, облицовкой, потолком ил, например, стяжкой.
Во большинстве случаев достаточно А4, А6 или даже А7 — в зависимости от того, что будет дальше с этой поверхностью.

💡 Например:

▶️ А3 - это минимум, когда бетон остаётся на виду в интерьерах Loft, предъявляются иные повышенные требования к внешнему виду или культуре производства работ в целом (например на проектах уровня Ultra Lux).
▶️ А4 — когда поверхность готовится под последующую отделку.
▶️ А6 — когда специальных требований к качеству поверхности нет.
▶️ А7 — для скрываемых или поверхностей под стяжку.

❌ Ошибка заказчика №1 — не указать класс вообще.
Тогда ожидания остаются в голове, а принимать работу приходится по факту и по минимально применимым требованиям.

❌ Ошибка заказчика №2 — требовать завышенный класс там, где он принципиально не нужен.
Это приводит к удорожанию работ без реальной пользы для объекта.

✔️ Правильный подход простой:
перед началом работ нужно разделить поверхности по назначению и прямо указать в договоре, проекте или техническом задании:

➡️ какой класс поверхности нужен;
➡️ для каких конструкций он применяется;
➡️как будет выполняться приёмка.

⚠️ Класс поверхности бетона — это не формальность.
Это язык, на котором заказчик, проектировщик и подрядчик договариваются о конечном результате.
Чем точнее этот пункт прописан до начала работ, тем меньше споров после распалубки.

📷 Фото — с реализации знакового проекта элитной курортной недвижимости в Сочи, объединяющего архитектурную эстетику и клубную инфраструктуру, вдохновлённую традициями Французской Ривьеры.

#УправлениеСтроительством
#ПрактикаСтроительства